Kontrola zmluvy o budúcej zmluve o prevode bytu v developerskom projekte

Na základe žiadosti nášho klienta bola posudzovaná Zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu (ďalej len „Zmluva“). Bola vypracovaná analýza hlavných rizík a nástrah bežne sa vyskytujúcich v takto štruktúrovaných developerských zmluvách, na ktoré by si mal kupujúci uvedomiť, a to formou pripojených právnych komentárov (pripomienok). Táto konkrétna Zmluva sa týka kúpy nehnuteľností v jednom bratislavskom developerskom projekte, vrátane bytu, parkovacieho státia a pivničnej kóje.

Tu uvádzam 8 najdôležitejších rizík a nástrah, ktoré sa v zmluve nachádzali. Poďme sa spolu na ne pozrieť: 

1. Nesprávna voľba právnej úpravy a spotrebiteľský charakter zmluvy

Jedným z najvýznamnejších právnych rizík je nesprávna voľba právneho režimu Zmluvy. Pôvodné znenie Zmluvy sa totiž odvolávalo na ustanovenia Obchodného zákonníka (§ 289 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb.).

Riziko Obchodného zákonníka:

Nakoľko developer koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti a kupujúci nekoná v rámci výkonu svojej podnikateľskej činnosti, ide o spotrebiteľskú zmluvu v zmysle § 52 Občianskeho zákonníka (z. č. 40/1964 Zb.).

Pri spotrebiteľských zmluvách je dohoda o tom, že sa zmluva bude riadiť Obchodným zákonníkom, vylúčená, pretože právna úprava v Občianskom zákonníku je pre spotrebiteľa v mnohých inštitútoch priaznivejšia. Súdna prax (napríklad rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 M Cdo 20/2009) potvrdzuje, že dohoda o voľbe Obchodného zákonníka je pre spotrebiteľa neprijateľná.

Navrhovaná úprava:

Pôvodné ustanovenie je neplatné (§ 39 Občianskeho zákonníka pre rozpor s § 52 Občianskeho zákonníka). Preto bolo navrhnuté nahradiť odkaz na Obchodný zákonník odkazom na § 50a Občianskeho zákonníka.

2. Extrémne neisté platobné podmienky a prevencia rizika úpadku developera

Zmluvné strany sa dohodli na úhrade Kúpnej ceny v dvoch splátkach: 20 % pri podpise Zmluvy a 80 % do 20 kalendárnych dní od doručenia oznámenia o nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.

Riziko platby vopred

Kupujúci si v podstate splní všetky finančné záväzky (zaplatenie celej Kúpnej ceny) skôr, ako mu bude nehnuteľnosť odovzdaná, či skôr ako k nej nadobudne vlastnícke právo. Nie je tu istota, že nepríde o svoje peniaze.

Developerské spoločnosti sú často spoločnosti s ručením obmedzeným, založené len pre daný stavebný projekt. Ak by sa developer dostal do nepriaznivej finančnej situácie (likvidácia, konkurz) po zaplatení Kúpnej ceny, kupujúcemu hrozí, že zostane bez peňazí a bez nehnuteľností. Bol zaznamenaný prípad, kedy developer pod hrozbou konkurzu požadoval zvýšenie sumy o 10 % aj od ľudí, ktorí už mali zaplatených 100 % kúpnej ceny.

Návrh úpravy

Bolo potrebné vyrokovať také platobné podmienky, aby sa čo najmenšia suma uhradila pred kolaudáciou. Ak developer s inou úhradou nesúhlasí, je potrebné myslieť na zriadenie notárskej úschovy. Kupujúci by mal v takom prípade zvážiť riziko a pozrieť sa na renomé developera a ako dlho je na trhu.

3. Neprimeraná odchýlka vo výmere nehnuteľnosti

Zmluva predpokladá, že plochy a výmery nehnuteľností sa môžu odlišovať od projektovej dokumentácie.

Nástraha pri odchýlke výmery

Zmluvné strany sa dohodli, že odchýlka vo výmere plus alebo mínus 3,5 % neovplyvní cenu Nehnuteľností. Kúpna cena by bola pomerne upravená len v prípade, ak by odchýlka presiahla túto hranicu.

Ustanovenie, kde konečná faktická výmera do hranice 3,5 % neovplyvní výšku kúpnej ceny, je pre klienta nevýhodné. V právnej praxi je horná hranica normálneho rozmedzia hodnôt tohto inštitútu omnoho nižšia. Bolo odporúčané rokovať o znížení tejto hranice, napríklad na 2 %, alebo zakomponovať právo na odstúpenie od zmluvy, ak by bola odchýlka vyššia.

4. Neurčité podmienky predlžovania termínu dokončenia

Zmluva definuje termín dokončenia Bytu (deň podania návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia). Tento termín sa však automaticky predlžuje o dobu trvania rôznych prekážok.

Riziko intervencie tretích osôb

Medzi dôvodmi predĺženia termínu je aj "intervencia štátnych orgánov alebo orgánov miestnej samosprávy alebo tretích osôb", čo môže byť de facto ktokoľvek. Toto ustanovenie je neurčité a poskytuje široký priestor Budúcemu predávajúcemu, aby neodôvodnene predlžoval termín dokončenia. Developer by tak mohol umelo predlžovať lehotu, aby sa vyhol omeškaniu a sankciám. Nie je vylúčené, že developer by za takéhoto znenia mohol zabezpečiť konanie tretích osôb (aj za odplatu), ktoré by bolo považované za intervenciu.

Komentár advokáta

Navrhovalo sa celé toto písmeno (alebo minimálne slovné spojenie „alebo tretích osôb“) vypustiť pre vysoký stupeň právnej neistoty.

5. Nevyváženosť zmluvných pokút a sankcií

Zmluvné pokuty sú nastavené asymetricky v prospech developera:

Sankcie pre Developera (Budúceho predávajúceho)

• Dôvod sankcie: Omeškanie s dokončením Bytu alebo s výzvou na uzavretie Budúcej zmluvy.
• Podmienky: Omeškanie musí trvať viac ako 180 dní (pôvodný návrh).
• Pokuta: 0,05 % z dovtedy uhradenej Kúpnej ceny za každý deň omeškania, maximálne 90 dní.
• Nevýhoda pre klienta: Neprimeraný rozsah tolerovaného omeškania (180 dní) a nízka pokuta z uhradenej sumy. Bol navrhnutý skrátený limit na max. 60 dní.

Sankcie pre Kupujúceho (Budúceho kupujúceho)

• Dôvod sankcie: Neuzavretie Budúcej zmluvy (z dôvodov na jeho strane) alebo omeškanie s platbou dlhšie ako 20 dní.
• Pokuta: 20 % z celej Kúpnej ceny (bez DPH).
• Nevýhoda: Vysoká paušálna sankcia z celej ceny, pričom nárok na náhradu škody zostáva nedotknutý.

6. Subjektívne právo developera na zmenu a riziko substitúcie zmluvnej strany

Zmluva obsahuje rozsiahle oprávnenie pre Budúcich predávajúcich previesť práva a povinnosti na iný subjekt.

Riziko prevodu na Novú spoločnosť

Budúci predávajúci sú oprávnení previesť vlastníctvo k Pozemkom a všetky práva a povinnosti zo Zmluvy na „Novú spoločnosť“ alebo „Nového stavebníka“. Na takýto prevod nie je potrebný súhlas Budúceho kupujúceho, stačí písomná informácia.

Riziko spočíva v možnosti špekulatívneho prevodu práv a povinností na finančne slabší subjekt, čím sa sťažuje vymožiteľnosť prípadných nárokov kupujúceho.

Komentár advokáta

Bolo navrhnuté, aby sa pôvodní Budúci predávajúci (všetky tri spoločnosti) zaručili za splnenie všetkých záväzkov Novou spoločnosťou, s cieľom zvýšiť možnosť domôcť sa finančných prostriedkov v prípade jej nemajetnosti. Toto ručenie bolo do Zmluvy doplnené.

7. Riziká financovania a neurčitosť záväzkov developera

Projekt je financovaný Financujúcou bankou, v prospech ktorej bude k Nehnuteľnostiam zriadené záložné právo.

Nástraha č. 1 – Odstránenie záložného práva

Developer sa pôvodne zaviazal, že pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva vynaloží „všetko úsilie“ (pôvodné znenie) na zabezpečenie výmazu záložného práva Financujúcej banky. Pojem „vynaložia všetko úsilie“ je však právne neurčitý a nevymáhateľný.

Odporúčal som ako advokát odstrániť neurčitú formuláciu a nahradiť ju konkrétnou a priamou povinnosťou Budúcich predávajúcich zabezpečiť, aby bolo možné požiadať o výmaz záložného práva. Inak by nevznikla povinnosť uhradiť kúpnu cenu.

Nástraha č. 2 – Zodpovednosť kupujúceho voči developerovi za úver voči Banke

Zmluva určuje, že ak banke vznikne právo realizovať záložné právo (kvôli porušeniu povinností kupujúceho zo zmluvy o úvere), kupujúci zodpovedá za škodu spôsobenú Budúcim predávajúcim.

Tento vzťah je iracionálny. Vzťah zo zmluvy o úvere je medzi kupujúcim a jeho bankou. Porušenie tohto vzťahu nemôže spôsobiť škodu tretej strane (developerovi). Developer by nemal mať právo odstúpiť od Zmluvy na základe porušenia úverovej zmluvy, ktorej nie je stranou.

8. Neodôvodnené sankcie pre klienta za minimálne porušenie súčinnosti

Zmluva obsahovala drastické sankcie v prípade, že kupujúci financuje kúpu úverom.

Riziko nepredloženia úverovej zmluvy

Ak Budúci kupujúci poruší povinnosť predložiť developerovi na posúdenie znenie zmluvy o úvere (hoci by podmienky čerpania úveru boli v súlade so Zmluvou), developer je oprávnený odstúpiť od Zmluvy. Developer má v takom prípade nárok na zmluvnú pokutu rovnajúcu sa výške všetkých dovtedy zaplatených úhrad a vyhradzuje si aj nárok na náhradu škody.

Ide o extrémne prísne právne následky za porušenie formality (napr. nepredloženie zmluvy o úvere) – kupujúci by prišiel o všetky už poskytnuté plnenia.

Bolo výslovne odporučené túto časť ustanovenia vypustiť, nakoľko stavia kupujúceho do značne nevýhodného postavenia a nepredstavuje proporcionálny postih za porušenie povinnosti.

Záver

Developerské zmluvy o budúcej zmluve sú komplexné a často nevyvážené v prospech developera, najmä pokiaľ ide o rozdelenie rizík. Najväčšie nástrahy spočívajú v presune rizika omeškania (cez neurčité predlžovacie klauzuly) a rizika finančného úpadku (cez platobné podmienky) na stranu kupujúceho.

Ako ukázala táto analýza, právna pomoc je kľúčová, pretože len s jej pomocou je možné identifikovať a pokúsiť sa modifikovať klauzuly, ktoré sú pre klienta neprimerane nevýhodné alebo sú dokonca v rozpore so zákonom.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?