Ako darovať byt alebo dom?

Ako právne správne darovať nehnuteľnosť, aké sú povinné náležitosti zmluvy a ako si zabezpečiť právo dožitia v darovanej nehnuteľnosti?

Darovanie nehnuteľnosti vyžaduje uzavretie písomnej darovacej zmluvy s úradne overeným podpisom darcu a následné podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, pričom obdarovaný nadobúda vlastnícke právo k bytu alebo domu až právoplatným rozhodnutím okresného úradu o povolení vkladu,,.

Základnou podmienkou platnosti prevodu je, že darovanie musí byť bezodplatné. V zmluve musí darca jasne vyhlásiť, že nehnuteľnosť prenecháva obdarovanému bezodplatne, a obdarovaný musí tento dar výslovne prijať. Občiansky zákonník pre darovanie nehnuteľnosti vyžaduje písomnú formu, inak je právny úkon absolútne neplatný.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti často podceňujú práve podmienku bezodplatnosti. Ak by zmluva obsahovala akékoľvek skryté finančné plnenie alebo podmienku protislužby (s výnimkou vecného bremena), kataster by vklad nepovolil alebo by bol úkon v budúcnosti napadnuteľný.

Náležitosti darovacej zmluvy a identifikácia nehnuteľnosti

Pre úspešný zápis do katastra musí zmluva obsahovať presnú identifikáciu zmluvných strán (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, trvalý pobyt) a detailný popis predmetu daru. Pri byte je nutné uviesť číslo bytu, poschodie, súpisné a orientačné číslo domu, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a veľkosť spoluvlastníckeho podielu na pozemku.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím pri zmluvách stiahnutých z internetu, sú preklepy v číslach parciel alebo chýbajúce údaje o podieloch na spoločných priestoroch. V prípadoch, ktoré riešime, vždy pred koncipovaním zmluvy vyžadujeme aktuálny list vlastníctva, aby údaje v zmluve absolútne korešpondovali s evidenciou katastra, čím predchádzame zamietnutiu vkladu.

Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), zmluvu musia podpísať obaja manželia ako darcovia. Ak by daroval len jeden z manželov bez súhlasu druhého, išlo by o neplatný právny úkon. Podpisy darcov musia byť úradne overené notárom alebo na matrike, pričom cena za overenie jedného podpisu sa pohybuje v rozmedzí 1,50 € až 3 €.

Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na okresnom úrade, katastrálnom odbore podľa polohy bytu (napr. byt v Bratislave – Okresný úrad Bratislava, katastrálny odbor). Návrh môžete podať osobne (na podateľni) alebo poštou; advokát či notár vie podať návrh aj elektronicky. K návrhu musíte priložiť darovaciu zmluvu v dvoch vyhotoveniach s úradne overenými podpismi darcu. Taktiež sa pripája potvrdenie o úhrade správneho poplatku (kolok). Ak by bol obdarovaný maloletý, je nutné doložiť aj právoplatné súdne rozhodnutie o schválení darovania maloletému. 

Proces vkladu do katastra a správne poplatky

Vlastnícke právo neprechádza na obdarovaného podpisom zmluvy, ale až vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva na príslušnom okresnom úrade (katastrálnom odbore), ku ktorému sa prikladajú dve vyhotovenia darovacej zmluvy. Štandardná lehota na rozhodnutie o vklade je 30 dní.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby sme minimalizovali správne poplatky. Kým štandardný poplatok za vklad pri listinnom podaní je 100 €, pri elektronickom podaní, ktoré zabezpečujeme prostredníctvom advokátskej autorizácie, sa poplatok znižuje na 50 €.

Katastrálny odbor v konaní skúma, či darovacia zmluva spĺňa všetky zákonné náležitosti, či darca vlastní to, čo prevádza, a či úkon nie je v rozpore so zákonom. Ak kataster vklad povolí, obdarovaný sa stáva vlastníkom spätne ku dňu, kedy bol návrh na vklad doručený úradu.

Poznámka: Donedávna bol poplatok nižší (66 € štandardný vklad), ale od apríla 2024 došlo k jeho zvýšeniu na 100 €. Pri darovaní bytu blízkej osobe nie je žiadna osobitná úľava na poplatku – jedinou zľavou môže byť elektronické podanie. Ak však vopred oznámite prevod vlastníctva na katastri (tzv. zrýchlená predbežná autorizácia), môže sa poplatok znížiť o 15 €.

Ak využijete služby naše služny ako advokáta, zmluva môže byť hotová v priebehu niekoľkých dní (podľa dohody a zložitosti prípadu). Pri svojpomocnom spisovaní zmluvy si vyhraďte čas na naštudovanie vzoru a konzultácie, aby bola zmluva bezchybná.

Samotné overenie podpisov je rýchla záležitosť (pár minút na matrike alebo u notára). Zvyčajne to stihnete v ten istý deň, keď máte zmluvu pripravenú a stretnú sa všetci na podpis.

Podanie na kataster: Podanie môžete urobiť ihneď po podpise zmluvy. Ak podávate osobne, rátajte s prípadnou čakacou dobou na úrade (v rušných okresoch to môže byť hodina-dve). Pri poštovom podaní pripočítajte čas doručenia zásielky. Elektronické podanie prebehne okamžite.

Zriadenie vecného bremena (Právo dožitia)

Pre ochranu darcu, zvyčajne rodiča, je kľúčové zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti. Toto právo sa zapisuje do časti C listu vlastníctva (ťarchy) a zabezpečuje, že darca nemôže byť z bytu vysťahovaný a nehnuteľnosť nemožno bez jeho súhlasu predať ani zaťažiť hypotékou,.

V konaniach, ktoré zastupujem, odporúčam zriadiť vecné bremeno priamo v texte darovacej zmluvy. Týmto spôsobom sa jedným návrhom na vklad prevedie vlastníctvo a zároveň sa zapíše právo dožitia, čím sa ušetrí na správnych poplatkoch a darca je chránený od prvého momentu zmeny vlastníka,.

Vecné bremeno zaniká smrťou oprávneného (darcu), pričom na výmaz z listu vlastníctva postačuje predložiť katastru úmrtný list. Je dôležité definovať rozsah práva presne, napríklad či sa právo užívania vzťahuje na celú nehnuteľnosť alebo len jej časť, a či zahŕňa aj spolužijúce osoby,.

Vrátenie daru a hrubý nevďak

Darovanie je právne napadnuteľné v špecifických prípadoch, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. V takom prípade môže darca žiadať vrátenie daru. Musí ísť o kvalifikované porušenie mravov, napríklad fyzické násilie, hrubé urážky alebo neposkytnutie nevyhnutnej pomoci, nie len o bežné rodinné nezhody.

Z praxe upozorňujeme klientov, že vrátenie daru nie je automatické. Darca musí zaslať písomnú výzvu na vrátenie daru, v ktorej presne opíše konanie obdarovaného. Ak obdarovaný dar nevráti, je nutné podať žalobu na súd. Premlčacia lehota na uplatnenie tohto práva na súde je všeobecne 3 roky, pričom subjektívna lehota je jeden rok od momentu, kedy sa darca o dôvode dozvedel.

Dane a finančné dopady darovania

Samotné darovanie nehnuteľnosti nepodlieha dani z príjmu ani darovacej dani. Darca nedosahuje zisk a pre obdarovaného je tento príjem oslobodený od dane. Povinnosťou nového vlastníka je však prihlásiť sa k dani z nehnuteľností na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade do 31. januára nasledujúceho roka. 

V prípadoch, ktoré riešime, často upozorňujeme na tzv. "daňovú pascu" pri následnom predaji. Ak obdarovaný predá darovanú nehnuteľnosť skôr ako po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia, musí zaplatiť daň z príjmu (spravidla 19 %) a zdravotné odvody (15 %) z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou v čase darovania.

FAQ – Často kladené otázky pri darovaní nehnuteľnosti

Môžem darovať byt neplnoletému dieťaťu? Áno, je to možné, ale takýto úkon podlieha schváleniu súdom, keďže ide o nakladanie s majetkom maloletého presahujúce bežnú správu. Návrh na vklad do katastra je možné podať až po tom, ako súd právoplatne schváli darovaciu zmluvu.

Koľko trvá celý proces prepisu bytu? Štandardný proces trvá približne 4 až 6 týždňov. Príprava zmluvy a overenie podpisov zaberie niekoľko dní, následne má kataster zákonnú lehotu 30 dní na rozhodnutie o vklade. Pri zrýchlenom konaní za poplatok 300 € rozhodne kataster do 15 dní.

Môže darca žiadať vrátenie daru, ak sa len pohádal s obdarovaným? Nie, bežné hádky alebo ľahkovážny život obdarovaného nie sú dôvodom na vrátenie daru. Zákon vyžaduje hrubé porušenie dobrých mravov (napr. fyzický útok, neposkytnutie pomoci v chorobe, hrubé urážky) voči darcovi alebo jeho blízkym.

Platí sa pri darovaní daň štátu? Nie, darovanie nehnuteľnosti medzi fyzickými osobami je oslobodené od dane z príjmov a darovacia daň bola na Slovensku zrušená. Jediným priamym nákladom sú správne poplatky na katastri a poplatky za overenie podpisov.

Je možné darovať byt viacerým deťom súčasne? Áno, darca môže v jednej zmluve darovať nehnuteľnosť viacerým osobám, pričom určí veľkosť ich spoluvlastníckych podielov (napríklad každému polovicu). Všetci obdarovaní sa po vklade stanú podielovými spoluvlastníkmi zapísanými na liste vlastníctva.

Zdroj:

Občiansky zákonník 

JUDr. Milan Ficek, advokát 

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?