Kontrola rezervačnej zmluvy: Ako neprísť o rezervačný poplatok

Rezervačná zmluva 

Zaručuje rezervačná zmluva prevod vlastníctva nehnuteľnosti a aké sú jej riziká?

Rezervačná zmluva nezaručuje nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, pretože v slovenskom právnom poriadku ide o nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka, z ktorej zvyčajne nevyplýva právne vymáhateľný nárok na uzavretie kúpnej zmluvy,. Na rozdiel od Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve upravenej v § 50a Občianskeho zákonníka, rezervačná zmluva neumožňuje domáhať sa na súde nahradenia prejavu vôle predávajúceho, ak by odmietol nehnuteľnosť predať.

Z právneho hľadiska slúži rezervačná zmluva primárne na „zablokovanie“ nehnuteľnosti v ponuke a vytvorenie časového priestoru na vybavenie financovania. Jej podpisom sa však kupujúci nestáva majiteľom a často ani nezískava automatický nárok na to, aby mu predávajúci nehnuteľnosť skutočne predal. Vlastnícke právo vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností na základe platnej prevodnej zmluvy podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka,.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti často mylne považujú rezerváciu za garanciu kúpy. Pravidelne riešime situácie, kedy klient zložil rezervačný poplatok, no predávajúci uprednostnil iného záujemcu, a klient sa následne zložito domáha vrátenia peňazí bez možnosti získať samotnú nehnuteľnosť.

1. Právna povaha a riziká „Rezervačnej zmluvy“

Slovenský právny poriadok pojem „rezervačná zmluva“ nepozná ako osobitný zmluvný typ. Ide o inominátnu (nepomenovanú) zmluvu uzatváranú v rámci zmluvnej voľnosti podľa § 51 Občianskeho zákonníka, pokiaľ neodporuje obsahu alebo účelu zákona. Práve absencia zákonnej úpravy jej náležitostí vytvára priestor pre právnu neistotu.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie rieši problém, že zmluvu pripravuje realitná kancelária jednostranne. Takáto zmluva často chráni primárne realitnú kanceláriu (nárok na províziu) a sekundárne predávajúceho, zatiaľ čo kupujúci znáša najväčšie riziko straty finančných prostriedkov bez garancie prevodu.

Kľúčové nedostatky bežných rezervačných zmlúv:

• Absencia vlastníka: Zmluvnou stranou je často len realitná kancelária a kupujúci. Ak zmluvu nepodpíše vlastník nehnuteľnosti, záväzok „predať“ je právne neúčinný, pretože realitná kancelária nehnuteľnosť nevlastní.
• Vágna špecifikácia: Nehnuteľnosť musí byť označená presne podľa požiadaviek katastrálneho zákona a § 588 Občianskeho zákonníka (parcelné čísla, súpisné čísla, LV, katastrálne územie). Vágne označenia typu „byt na 3. poschodí“ sú nedostatočné.
• Nevymáhateľnosť: Súdy opakovane konštatujú, že z bežnej rezervačnej zmluvy nevzniká právny nárok na uzavretie kúpnej zmluvy a nemožno sa žalobou domáhať nahradenia prejavu vôle predávajúceho.

Prax: Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby vždy trvali na tom, že účastníkom zmluvy musí byť skutočný vlastník nehnuteľnosti (predávajúci). Ak maklér tvrdí, že má plnú moc, vždy vyžadujeme jej predloženie a kontrolujeme rozsah oprávnenia na právne úkony,.

2. Povinné náležitosti bezpečnej zmluvy

Aby bola zmluva, ktorú podpisujete pred kúpou, právne bezpečná a vykonateľná, musí obsahovať špecifické prvky, ktoré eliminujú riziko straty rezervačného poplatku.

Exkluzivita a zákaz nakladania

Zmluva musí obsahovať výslovný záväzok predávajúceho, že počas trvania rezervácie:

• Nehnuteľnosť nepredá inej osobe.
• Neuzavrie s inou osobou rezervačnú alebo kúpnu zmluvu.
• Nebude nehnuteľnosť ďalej ponúkať ani vykonávať obhliadky.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že najčastejšou pascou je nejednoznačné označenie rezervačného poplatku. Ak je poplatok definovaný len ako „odmena RK“, pri zlyhaní obchodu ho realitná kancelária môže odmietnuť vrátiť s tvrdením, že svoju prácu vykonala.

Ošetrenie rezervačného poplatku a sankcií

Zmluva musí jasne definovať:

• Výšku a účel: Či ide o zálohu na kúpnu cenu alebo zmluvnú pokutu. Musí byť jasne stanovené, že v prípade uzavretia kúpnej zmluvy sa poplatok započítava do kúpnej ceny.
• Vyváženosť sankcií: Zmluvná pokuta musí byť dojednaná písomne a musí byť primeraná (§ 544 Občianskeho zákonníka). Ak poplatok prepadne pri odstúpení kupujúceho, musí platiť rovnaká sankcia aj pre predávajúceho, ak si predaj rozmyslí on.

Prax: V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že ak je zmluva spotrebiteľská (medzi realitkou a občanom), aplikujeme ochranu podľa § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka. Neprijateľné podmienky spôsobujúce značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa sú neplatné.

3. Zmluva o budúcej zmluve (ZoBZ) – Skutočná právna ochrana

Pre právnu istotu a vymožiteľnosť prevodu vlastníctva je jednoznačne vhodnejším inštitútom Zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a Občianskeho zákonníka.

Prečo je ZoBZ právne silnejšia:

1. Vymožiteľnosť práva: Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.“ To znamená, že ak predávajúci cúvne, súd nahradí jeho podpis a vy sa stanete vlastníkom.
2. Presnosť: Podmienkou platnosti je, aby už táto zmluva obsahovala podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy (predmet kúpy a cenu).
3. Akceptácia bankou: Pre banky je ZoBZ signálom, že právny vzťah je záväzný, čo je kľúčové pri schvaľovaní hypoték.

Prax: Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je, že kupujúci pod tlakom času podpíšu jednoduchú „rezervačku“ namiesto ZoBZ. Tým sa dobrovoľne vzdávajú možnosti súdne vymáhať prevod nehnuteľnosti v prípade problémov.

4. Praktické postupy pri ochrane klienta

Ak sa z objektívnych dôvodov (napr. tlak realitnej kancelárie) nevyhnete podpisu rezervačnej zmluvy, je nevyhnutné trvať na nasledujúcich ochranných doložkách.

Ochranné mechanizmy pre kupujúceho:

1. Väzba na hypotéku: Do zmluvy zapracujte rozväzovaciu podmienku, že ak banka neschváli úver z dôvodov, ktoré nie sú na strane kupujúceho (napr. nízka hodnota nehnuteľnosti na znaleckom posudku), rezervačný poplatok sa vráti v plnej výške. Toto nie vždy chcú realitky akceptovať, im totiž ide hlavne o svoj poplatok a ideálne opakovane pri tej istej nehnuteľnosti. Pozor na to. 
2. Trojstranný vzťah: Zmluvu musí podpísať aj majiteľ nehnuteľnosti. Ak figuruje len maklér, zmluva nezaväzuje vlastníka k predaju.
3. Primeranosť pokuty: Ak je rezervačný poplatok neprimerane vysoký (napr. 10 – 20 % z ceny), môže ísť o rozpor s dobrými mravmi. Súdy majú právo neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že investícia do kontroly zmluvy advokátom pred podpisom je zlomkom ceny v porovnaní so stratou rezervačného poplatku, ktorý sa často pohybuje v tisícoch eur. Prevencia je v majetkovom práve vždy lacnejšia ako súdny spor.

FAQ – Často kladené právne otázky

Môžem sa súdne domáhať kúpy bytu, ak mám podpísanú len rezervačnú zmluvu? NIE, na základe bežnej rezervačnej zmluvy (nepomenovanej zmluvy podľa § 51 OZ) sa nemožno úspešne domáhať prevodu vlastníctva. Súdy konštatujú, že takáto zmluva neobsahuje vymáhateľný záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu; domôcť sa môžete spravidla len vrátenia poplatku a prípadnej zmluvnej pokuty.

Čo sa stane s rezervačným poplatkom, ak mi banka zamietne hypotéku? Ak zmluva neobsahuje špeciálnu doložku o vrátení poplatku v prípade neschválenia úveru, poplatok zvyčajne prepadá ako zmluvná pokuta. V praxi preto klientom odporúčame vždy trvať na zapracovaní podmienky, že pri nezískaní financovania bez zavinenia klienta sa záloha vracia.

Aký je rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a Zmluvou o budúcej zmluve (ZoBZ)? Zásadný rozdiel je vo vymožiteľnosti práva. Zmluva o budúcej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka a umožňuje súdne nahradiť prejav vôle predávajúceho (vynútiť predaj), zatiaľ čo rezervačná zmluva je len inominátna dohoda, ktorá takúto silnú právnu ochranu neposkytuje.

Musí rezervačnú zmluvu podpisovať aj majiteľ nehnuteľnosti? Áno, je to nevyhnutné pre právnu istotu kupujúceho. Ak zmluvu podpíše len realitná kancelária, majiteľ nehnuteľnosti nie je zmluvou viazaný a nemôžete od neho vymáhať predaj ani dodržanie rezervácie, pretože realitná kancelária nie je vlastníkom nehnuteľnosti.

autor: JUDr. Milan Ficek, advokát 

Zdroje: 

Občiansky zákonník

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?