Kúpna cena nehnuteľnosti v zmluve: Ako ju správne dojednať podľa slovenského práva

Kúpna cena nehnuteľnosti v zmluve – ako má byť správne dojednaná

Aktualizované: marec 2026

Kúpna cena je srdcom každej kúpnej zmluvy. Zákon jasne určuje, že cena musí byť v zmluve dohodnutá a určitá. V opačnom prípade zmluva nie je platná a obe strany môžu mať právne problémy. V Slovenskej republike je cena nehnuteľnosti upravená v § 588 a § 589 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. a jej určitosť je jednou z najkritickejších podmienok pre platnosť zmluvy.

Dôležité je pochopiť, že cena nie je len číslo v zmluve. Musí odrážať skutočnú dohodnutú sumu a nesmie byť nejasná alebo závisieť od budúcich rozhodnutí. Ak máte pochybnosti o tom, ako má byť cena dojednaná, alebo ak sa obávate, že je nadhodnotená alebo podhodnotená, mali by ste sa poradiť s právnikom, ktorý vám pomôže pochopiť všetky aspekty ceny a jej právne dôsledky.

Základný princíp: Cena musí byť určitá a dohodnutá

Podľa § 588 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. sú podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy:

• Predmet (nehnuteľnosť alebo vec)
• Cena
• Podpis oboch strán

Ak chýba cena alebo nie je určitá, zmluva je neplatná. To znamená, že ak si obe strany povedia „dohodneme sa na cene neskôr“ alebo „cena je približne...“, zmluva nie je právne záväzná. V takej situácii nemôže ani jedna strana presadzovať svoje práva a v najhoršom prípade si peniaze, ktoré ste zaplatili, nemusíte získať späť.

Ako musí byť cena určená – § 589 Občianskeho zákonníka

Zákon č. 40/1964 Zb., § 589 upravuje, ako je možné určiť cenu. Existujú štyri hlavné spôsoby:

1. Priama dohodnutá cena
   Najčastejší spôsob je, keď sa obe strany priamo dohodnú na konkrétnej sume. Zmluva potom jasne uvádza: „Kúpna cena je 150 000 EUR“ alebo „Cena je stanovená na sumu 200 000 EUR v hotovosti a 300 000 EUR bezhotovostne.“
   Táto cena je jasná a jednoznačná, bez nejasností.
2. Cena určená podľa jednotkovej ceny
   Niekedy sa cena určuje ako jednotková cena za jednotku plochy (napr. EUR/m²). Zmluva potom hovorí: „Cena je 2 000 EUR za štvorcový meter. Nehnuteľnosť má 150 m², takže celková cena je 300 000 EUR.“
   Tento spôsob je jednoznačný, pokiaľ je rozloha nehnuteľnosti presne určená v zmluve.
3. Cena určená dohodou v zmluve (ale s možnosťou korekcií)
   Zriedkavo sa stáva, že zmluva hovorí: „Cena je určená ako X, ale ak bude rozloha nehnuteľnosti iná, ako sa uvádza v Liste vlastníctva, bude sa cena upraviť proporcionálne.“
   To je prípustné, pokiaľ je mechanizmus úpravy jasný a jednoznačný. Avšak pozor – ak nie je jasné, ako sa cena koriguje, zmluva môže byť neplatná.

Čo nie je dovolené pri určovaní ceny

Niektoré spôsoby určenia ceny sú neprípustné a vedú k neplatnosti zmluvy:

• Neurčitá cena – „cena je približne 200 000 EUR“ (slovo „približne“ je nejasné)
• Budúca dohodnutá cena – „cena sa dohodne o 3 mesiace“ (cena nie je určitá v čase podpisu)
• Cena viazaná na budúcu udalosť bez jasného určenia – „cena závisí od stavebného povolenia“ (ak nie je jasné, ako sa určí, ak povolenie nebude vydané)
• Cena „podľa dohody po stretnutí“ – (to nie je zmluva, ale iba úmysel)
• Cena s možnosťou jednostrannej zmeny – „predávajúci si môže zmeniť cenu podľa svojej vôle“ (to je neplatné)
• Relatívna cena bez vymedzenia jednotky – „cena je rovná 50 % trhovej hodnoty“ (bez jasného určenia, čo je trhová hodnota)

Vzťah medzi kúpou cenou a znaleckým posudkom

Znalecký posudok je nezávislý odhad hodnoty nehnuteľnosti. Často sa vyhotovuje pre potreby banky (ak máte hypotéku) alebo pre vlastné informácie kupujúceho. Znalecký posudok môže byť vyšší alebo nižší ako dohodnutá cena.

Dôležité je vedieť, že znalecký posudok nie je záväzný – je len odborný odhad. Ak ste sa dohodli na cene 200 000 EUR a znalecký posudok hovorí, že nehnuteľnosť stojí iba 180 000 EUR, zmluva je stále platná. Avšak to môže byť dôvod na zamyslenie – prečo ste ochotní platiť viac, ako je reálna hodnota?

Niektoré banky odmietajú financovať hypotéku, ak je dohodnutá cena výrazne vyššia ako znalecký posudok. V takom prípade by ste možno chceli zmluvu prejednať a znížiť cenu alebo hľadať spôsob, ako znalecký posudok zlepšiť.

Riziká nižšej alebo vyššej ceny, než je trhová

Ako sa zisťuje trhová cena?

Trhová cena nehnuteľnosti sa zisťuje na základe porovnateľných transakcií v danej oblasti. Finančný úrad, banky a znalci sledujú, za koľko sa podobné nehnuteľnosti predávajú. V Slovenskej republike nie sú oficiálne databázy predajných cien, ale môžete sa pozrieť na realitné portály (napr. reality.sk, nehnutelnosti.sk), aby ste zistili, aká je trhová cena.

Riziká kúpy za nižšiu cenu

Ak kupujete za podhodnotenú cenu (napr. 50 % pod trhovou cenou), môže to byť výhodné, ale pozor na tieto riziká:

• Finančný úrad môže spochybniť cenu – ak je cena nereálne nízka, finančný úrad si zvyčajne objedná znalecký posudok a zmení cenu pre účely daní (daň z príjmu a DPH).
• Hypotéka sa nepožičia – banky odmietajú financovať, ak je cena príliš nízka v porovnaní so znaleckým posudkom.
• Podozrenie na pranie špinavých peňazí – ak je cena výrazne nižšia bez objektívneho dôvodu, môžu byť spustené podozrenia na finančnú trestnú činnosť.
• Dlhodobá nevýhodnosť – ak ste si nehnuteľnosť počas nízkej ceny „vybrali“ ako prevod dane, neskôr môžete mať problémy s predajom.

Riziká kúpy za vyššiu cenu

Ak kupujete za nadhodnotenú cenu (napr. 150 % nad trhovou cenou), hrozí vám:

• Finančná strata – ak budete chcieť predať neskôr, podľa trhu nebudete môcť predať za toľko, koľko ste zaplatili.
• Hypotéka do výšky znaleckého posudku – banky vám nepožičajú viac, než je znalecký posudok.
• Daňové problémy – pozor na 5 ročný text (vlastníctvo nehnuteľnosti).
• V zásade však vyššia cena nie je nezákonná.

Daňové implikácie kúpnej ceny

Daň z príjmu (predávajúci)

Podľa § 8 zákona č. 595/2003 Z.z. (Zákon o dani z príjmov), ak predávajúci predá nehnuteľnosť a vlastnil ju menej ako 5 rokov, musí platiť daň z príjmu z rozdielu medzi kúpou cenou a cenou, ktorú pôvodne zaplatil.

Príklad: Ak predávajúci kúpil dom za 100 000 EUR a teraz ho predáva za 200 000 EUR, musí platiť daň z príjmu z rozdielu 100 000 EUR (podľa zákona č. 595/2003 Z.z.).

DPH a daň z prevodu nehnuteľnosti

V Slovenskej republike sa na predaj nehnuteľnosti v mnohých prípadoch vzťahuje DPH (23%). Dokonca nemusíte byť ani podnikateľom (alebo sro-čkou). K tomuto máme osobitný článok na našom webe. 

Sposoby určenia ceny – porovnanie

Cena a dodatočné náklady

Pri zmluve o kúpe nehnuteľnosti je dôležité rozlíšiť medzi:

• Kúpna cena
  To je suma, ktorú zaplatí kupujúci predávajúcemu za nehnuteľnosť. Napríklad 200 000 EUR.
• Notárske poplatky
  Notár si účtuje poplatok za overenie zmluvy. Zvyčajne je to 1–2 % z kúpnej ceny. Platí to zvyčajne kupujúci, pokiaľ sa na inom nedohodnú.
• Katastrálne poplatky
  Katastrálny úrad si účtuje poplatok za zmenu zápisu v Liste vlastníctva (100 eur).
• Escrow / notárska úschova
  Ak používate notársku úschovu, notár si účtuje poplatok za správu úschovy. Zvyčajne je to 0,5–1 % z ceny. Túto sumu si rozdelia obe strany alebo sa dohodnú, kto ju zaplatí. Banky obyčajne 80-100 eur.
• Iné náklady (poistenie, znalecký posudok atď.)
  Kupujúci zvyčajne zaplatí aj poistenie počas escrow (ak nie je zahrnuté v zmluve), znalecký posudok (ak si ho objednal sám). Všetky tieto náklady by mali byť jasne uvedené v zmluve alebo v jej prílohe.

Praktický príklad: Ako by mala byť cena dojednaná v zmluve

Zlý príklad:

„Kúpna cena je približne 250 000 EUR. Jej presná výška sa dohodne neskôr v závislosti od znaleckého posudku. DPH je možno zahrnutá. Kupujúci zaplatí notárske poplatky a iné náklady, ktoré určí notár.“

Problém: Cena nie je určitá („približne“), nie je jasné, kedy sa určí presne („neskôr“), DPH je neurčitá a všetky ostatné náklady sú nejasné.

Dobrý príklad:

„Kúpna cena je 250 000 EUR a bude uhradená v dvoch splátkach. Prvá splátka vo výške 10.000 EUR bude uhradená bankovým prevodom a druhá splátka vo výške 240.000 eur bude uhradená prostredníctom notárskej úschovy. Notár si účtuje poplatok za notársku úschovu v sume 250 EUR, ktorý hradia obe strany rovnomerne. Katastrálne poplatky zaplatí kupujúci v sume 50 EUR. Náklady na znalecký posudok znáša kupujúci sám – 200 EUR).“

Výhoda: Všetko je jasné, všetky náklady sú uvedené, časový plán je definovaný a všetci vedia, čo očakávať.

Čo sa v praxi stáva, keď cena nie je jasne dojednaná?

V skutočnosti je to najčastejší právny problém, ktorý vidíme v praxi. Keď cena nie je určitá, zvyčajne sa stane nasledovné:

1. Jedna strana tvrdí, že zmluva je neplatná – a môže mať pravdu.
2. Peniaze sú už zaplatené, ale podľa zákona nie je jasné, komu patria.
3. Obe strany sa o peniaze sporia – všetko sa musí vyriešiť na súde.
4. Vklad do katastra sa oneskorí alebo sa úplne neuskutoční.
5. Kupujúci nemôže získať hypotéku, pretože hypotéka musí byť viazaná na jasne určenú cenu.

Praktické kroky pri dohadovaní ceny v zmluve

1. Návrh ceny – predávajúci alebo jeho realitný maklér navrhne cenu.
2. Vyjednávanie – kupujúci a predávajúci si dohodnú cenu, ktorá je pre obe strany prijateľná.
3. Porovnanie s trhom – skontrolujte cenu s porovnateľnými nehnuteľnosťami na realitných portáloch.
4. Znalecký posudok – objednajte si nezávislý znalecký posudok, aby ste vedeli, či je cena reálna.
5. Zahrnutie do zmluvy – právnik napíše zmluvu tak, aby cena bola jasne uvedená bez akýchkoľvek nejasností.
6. Overenie zmluvy notárom – notár overí zmluvu a uistí sa, že cena je jasne dojednaná.
7. Podpis – zmluva sa podpíše, keď sú si všetci istí, že cena je správna.

Často kladené otázky (FAQ)

Čo sa stane, ak sa dohodnem na cene a potom sa predávajúci pokúsi zmeniť cenu?

Ak je zmluva podpísaná, zmluva je záväzná. Predávajúci nemôže jednostranne zmeniť cenu. Ak sa pokúsi, kupujúci môže žiadať súd o splnenie zmluvy alebo o náhradu škody. Preto je dôležité, aby bola cena jasne dojednaná pred podpisom.

Ako sa určí cena, ak znalecký posudok hovorí niečo iné?

Znalecký posudok nie je záväzný – je len odborný odhad. Kúpna cena sa určuje dohodou strán. Ak je dohodnutá cena výrazne vyššia ako znalecký posudok, banka vám možno nepožičia hypotéku, ale zmluva je stále platná. Mali by ste byť opatrní a zvážiť, či je cena reálna.

Môžem si dohodnúť cenu v hotovosti bez DPH a bez notárskych poplatkov?

Áno, pokiaľ sa na tom dohodnete. Ale notárske poplatky a katastrálne poplatky sú povinné – ten, kto si objedná overenie zmluvy notárom a vklad do katastra, musí tieto poplatky zaplatiť. Zvyčajne si ich rozdelia alebo sa dohodnú, kto ich zaplatí. DPH závisí od konkrétnej situácie – právnik vám povie, či sa vzťahuje alebo nie.

Čo sa stane, ak cena je nižšia, ako je trhová cena?

Nižšia cena nie je automaticky problém a dohoda o kúpnej cene výrazne pod trhovú cenu nerobí právny úkon neplatným.

Musí sa cena zaplatiť celá v hotovosti alebo v banke?

V Slovenskej republike existuje limit na hotovostné platby – maximálne 5 000 EUR podľa zákona č. 394/2012 Z.z. Všetko nad túto sumu musí byť zaplatené bezhotovostne. Bezhotovostná platba je bezpečnejšia, pretože je zaznamenaná v bankovej dokumentácii. Odporúčame notársku úschovu, kde notár drží peniaze a vydá ich až po splnení všetkých podmienok zmluvy.

Čo ak sa dohodnem na cene a potom sa zistí, že nehnuteľnosť má skryté vady?

To je ďalšia otázka – o zodpovednosti za vady. Cena a záruky sú dve rôzne veci. Aj keď si dohodnete cenu, máte právo riešiť to cez zodpovednosť za vady (podľa Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb.). Ak sa zistia vady, môžete požadovať zľavau, prípadne opravu, výmenu alebo vrátenie peňazí. Dôležité je, aby ste mali správne nastavenú zmluvu.

Ako viem, či je cena primeraná?

Skontrolujte porovnateľné nehnuteľnosti na realitných portáloch (reality.sk, nehnutelnosti.sk). Objednajte si znalecký posudok od profesionála. Ak sa cena líši o viac ako 10–15 % od trhu, mali by ste sa zastaviť a opýtať sa, prečo je taká rozdielna.

Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?