Riziká pri kúpe neskolaudovaného bytu v novostavbe

Právne riziká kúpy neskolaudovaného bytu v novostavbe: Sprievodca pre kupujúceho (Pohľad advokáta)

Kúpa bytu v rozostavanej novostavbe, ktorá ešte neprešla procesom kolaudácie, je na Slovensku bežnou praxou, často motivovanou výhodnejšou cenou či možnosťou ovplyvniť dispozičné riešenia. Hoci sa investícia do nehnuteľnosti v ranom štádiu môže zdať lákavá, z právneho hľadiska so sebou nesie viaceré závažné riziká. Ako advokát považujem za kľúčové, aby si kupujúci bol týchto rizík plne vedomý a vedel, akými zmluvnými a právnymi nástrojmi sa môže účinne chrániť.

Jadro problému spočíva v tom, že kým neprebehne kolaudácia, nehnuteľnosť nie je úradne schválená na užívanie a nemusí byť riadne zapísaná v katastri ako samostatná, spôsobilá nehnuteľnosť. To má priamy vplyv na vlastnícke práva kupujúceho, obmedzenia v užívaní a hrozbu dlhých sporov s developerom v prípade komplikácií.

Chceme upozorniť najmä na kúpu bytu, ktorý je už dlhšie neskolaudovaný.

I. Vplyv absencie kolaudácie na vlastnícke práva a Kataster

Pre kupujúceho je základnou právnou istotou nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Pri neskolaudovanom byte však tento proces naráža na prekážky. 

1. Problémy so zápisom vlastníctva (Vklad do Katastra)

Katastrálny úrad striktne vyžaduje, aby nehnuteľnosť bola jednoznačne identifikovaná a evidovaná. Ak byt (alebo celý bytový dom) ešte nie je riadne zapísaný v katastri, typicky pre chýbajúce kolaudačné rozhodnutie alebo súpisné číslo, hrozí, že katastrálny úrad vklad vlastníckeho práva na kupujúceho odmietne alebo preruší konanie.

Hoci platí, že predaj neskolaudovanej stavby je síce možný, kupujúci sa môže ocitnúť v neželanej situácii: zaplatil kúpnu cenu, no formálne nie je vlastníkom dovtedy, kým sa kolaudácia nedokončí a nehnuteľnosť sa riadne nezapíše.

2. Kategória „Rozostavaného bytu“

Zákon však ponúka riešenie v podobe kategórie „rozostavaného bytu“. Kupujúci môže nadobudnúť vlastnícke právo k takto evidovanému rozostavanému bytu ešte pred finálnou kolaudáciou.

Aby bolo toto možné, musia byť splnené stavebné predpoklady: musí byť dokončená hrubá stavba (dom ohraničený obvodovými múrmi a strechou) a jednotlivé byty musia byť stavebne oddelené (vymurované priečky). Pre zápis do katastra sa v takom prípade predkladá napríklad zmluva o výstavbe a znalecký posudok o stupni rozostavanosti.

Kľúčový právny rozdiel: Hoci kupujúci vlastnícke právo k rozostavanému bytu získa, stále ide o byt, ktorý nie je skolaudovaný, a preto nie je oficiálne spôsobilý na užívanie. Vlastnícke právo vzniká, ale jeho výkon (možnosť bývať) je obmedzený až do úspešného ukončenia kolaudácie.

II. Najväčší právny háčik: Obmedzenia užívania a sankcie

Kľúčovým a najčastejšie podceňovaným rizikom je nemožnosť byt legálne užívať na stanovený účel (bývanie) bez právoplatného kolaudačného rozhodnutia.

1. Hrozba pokuty za nelegálne bývanie

Stavebný zákon jasne stanovuje, že bývanie v dome alebo byte je možné len na základe právoplatného kolaudačného rozhodnutia. Kým byt nie je skolaudovaný, úradne sa nepovažuje za spôsobilý na bývanie.

Ak sa ľudia nasťahujú do neskolaudovaného bytu či domu, dopúšťajú sa priestupku. Stavebný úrad môže v takomto prípade uložiť pokutu, ktorá v slovenskej legislatíve (po prepočte) môže dosiahnuť až približne 33 000 €. Stavebný úrad posudzuje závažnosť porušenia individuálne a za dlhodobé či úmyselné porušovanie hrozia vyššie sankcie. Kupujúci preto nesmie počítať s tým, že nasťahovanie pred kolaudáciou bude len „drobný administratívny detail“ – je to protizákonné a môže mať nepríjemné finančné následky.

2. Problematickosť prenájmu

Podobne právne problematické je aj prenajímanie neskolaudovaného bytu. Prenajímateľ má totiž zo zákona povinnosť odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. Túto spôsobilosť bytu bez kolaudácie chýba – ide o právnu vadu.

Ak by vlastník takýto byt prenajal, nájomca má podľa judikatúry viaceré silné nároky, ktoré hrajú výrazne v neprospech prenajímateľa: môže odstúpiť od zmluvy, žiadať náhradu škody, zmluvnú pokutu, či dokonca zľavu z nájomného. Okrem toho, vlastníkovi hrozia aj verejnoprávne sankcie za porušenie stavebného zákona.

III. Oneskorenie, zmarenie kolaudácie a riziko sporov

Kolaudačné konanie je administratívne náročné a neraz sa predlžuje z rôznych príčin (nedorobky, administratívne prieťahy).

1. Následky omeškania

Hlavným následkom pre kupujúceho je posun možnosti nasťahovania na neurčito. Kým nie je kolaudačné rozhodnutie vydané, byt nie je legálne obývateľný, a kupujúci musí čakať, často znášajúc náklady na nájom inde.

Je dôležité, aby zmluva chránila kupujúceho pred finančným bremenom počas omeškania. Zvyčajne sa dohodne, že kupujúci preberá byt (a doplatí plnú kúpnu cenu) až po kolaudácii. Dovtedy všetky náklady a riziká (napr. správa, energie v spoločných priestoroch) znáša developer (predávajúci).

2. Hrozba zlyhania a insolvencie developera

Ak kolaudácia mešká nadmerne alebo by vôbec nenastala (napríklad pre vážne stavebné chyby, ktoré úrad neakceptuje), ide o podstatné porušenie zmluvy. Kupujúci získava nehnuteľnosť, ktorú nemôže používať na zamýšľaný účel, čo je dlhodobo neudržateľné.

V takom prípade sa kupujúci môže domáhať svojich práv:

• Žiadať náhradu škody za omeškanie alebo odstúpiť od zmluvy.
• Vymáhať splnenie povinnosti (donútiť developera odstrániť nedostatky a skolaudovať stavbu).
• Žiadať vrátenie kúpnej ceny súdnou cestou.

Najväčšie riziko nastáva vtedy, ak developer medzitým upadne do finančných ťažkostí alebo insolvencie. V takom prípade môže byť vymožiteľnosť práva kupujúceho výrazne znížená, hrozí, že zostane len ako veriteľ v konkurze. Extrémne prípady z praxe potvrdzujú, že absencia kolaudácie môže viesť k ostrým sporom, kde si strany navzájom vytýkajú porušenie zmluvy a zákona (napríklad odpojenie energií developerom ľuďom bývajúcim nelegálne v neskolaudovanom byte).

IV. Ochrana kupujúceho: Kľúčové právne stratégie (Pridaná hodnota)

Zákon sám osebe neposkytuje automatické právo na odstúpenie od zmluvy len pre neskorú kolaudáciu. Preto je kvalitná zmluva s developerom kľúčová.

Advokáti by mali kupujúcim dôrazne odporučiť nasledovné preventívne kroky:

1. Dôkladná právna previerka (Due Diligence)

Ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy je nevyhnutné:

• Overiť stav projektu v Katastri: Zistiť, či je byt/dom evidovaný, či má pridelené súpisné číslo, a či existuje právoplatné stavebné povolenie.
• Identifikovať chýbajúce podklady: Ak nejaké dokumenty chýbajú (napr. geometrický plán), musí to byť v zmluve výslovne uvedené a kupujúci o tom musí byť upovedomený.

2. Zmluvné zabezpečenie termínov a sankcií

Zmluva musí byť silná a postihovať všetky scenáre meškania.

• Určenie pevného termínu kolaudácie: Zmluva (kúpna alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve) musí obsahovať konkrétny dátum, dokedy má byť stavba skolaudovaná.
• Jasné právo na odstúpenie a sankcie: Je nutné zakotviť právo kupujúceho odstúpiť od zmluvy, ak by sa kolaudácia omeškala nad dohodnutú lehotu (napr. 6 mesiacov po pôvodnom termíne).
• Zmluvná pokuta: Dohodnúť konkrétnu zmluvnú pokutu za každý mesiac/deň omeškania po uplynutí dohodnutej lehoty. Tieto ustanovenia vytvárajú na developera tlak kolaudovať načas a dávajú kupujúcemu rýchlejší nástroj, ako sa domôcť kompenzácie.

3. Odkladacia podmienka pre prevod vlastníctva

Na ochranu investície by zmluva mala obsahovať odkladaciu podmienku. To znamená, že fyzické odovzdanie bytu a doplatenie celej kúpnej ceny (ak nebola zaplatená celá suma vopred) nastane až vtedy, keď bude kolaudačné rozhodnutie právoplatné.

Tým sa eliminuje riziko, že kupujúci prevezme byt, ktorý nemôže legálne užívať. Ak developer nesplní svoju povinnosť skolaudovať stavbu včas, kupujúci má na základe tejto zmluvnej podmienky jasný nárok na odstúpenie a vrátenie peňazí alebo na finančnú kompenzáciu, čím sa kupujúci chráni pred situáciou „visenia vo vzduchoprázdne“. Ideálne je mať stanovenú dostatočnú zmluvnú pokutu. 

4. Uplatnenie zákonných práv pri vadách

Aj keď zmluva nie je ideálna, kupujúci má k dispozícii všeobecné nástroje podľa Občianskeho zákonníka. Ak nie je splnená podmienka užívania (chýba kolaudácia), možno to považovať za právnu vadu predmetu kúpy alebo za podstatné porušenie zmluvy.

Kupujúci môže žiadať odstránenie právnej vady (teda dokončenie kolaudácie), primeranú zľavu z ceny alebo, ak účel kúpy zásadne zmarilo nesplnenie kolaudácie, odstúpiť od zmluvy. Je však potrebné počítať s tým, že pri takýchto nárokoch bude pravdepodobne nutné rozhodnutie súdu.

Záver

Kúpa neskolaudovaného bytu predstavuje významné právne a finančné riziko. Kupujúci síce môže nadobudnúť vlastnícke právo k rozostavanému bytu, ale bez kolaudácie ho nesmie legálne užívať ani prenajímať, pričom riskuje pokuty a zdĺhavé spory s developerom.

Jediná skutočne účinná ochrana spočíva v dôslednej právnej prevencii. To znamená uzatvoriť robustnú zmluvu, ktorá jasne stanovuje termíny kolaudácie, definuje právo na odstúpenie a sankcie za meškanie, a ideálne odkladá doplatenie ceny a prevzatie nehnuteľnosti až do momentu právoplatnej kolaudácie. V prípade, že developer zlyhá, sa kupujúci nesmie báť domáhať svojich práv aj súdnou cestou.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Advokát JUDr. Milan Ficek, sa zaoberá problémami súvisiacimi s kúpou neskolaudovaného bytu v novostavbe. Poradí Vám ako správne nastaviť kúpnu zmluvu a ošetriť tak riziká. 

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?