Autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom

Advokát: Autorizácia chráni nadobúdateľa nehnuteľnosti.

Čo je autorizácia zmluvy advokátom

V zmysle § 1a zákona č. 586/2003 Z.z. o advokácii autorizáciou zmluvy advokátom je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.

Autorizáciu zmluvy advokátom možno porovnať so spísaním zmluvy o prevode nehnuteľností formou notárskej zápisnice. Autorizácia zmluvy advokátom však poskytuje viaceré výhody. Výhody autorizácie si pozrite nižšie.

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na:

• platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami.
• advokát oznámi účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

Ak advokát nepozná účastníkov zmluvy, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami.

Ak advokát napriek postupu podľa vyššie uvedeného odseku nemá istotu o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovanie, najmä vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov.

Ak sa ani napriek tomuto postupu advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti; to neplatí, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

Ak v spojení s autorizáciou požiada účastník zmluvy o prevode nehnuteľnosti o uskutočnenie podania na katastrálny odbor, advokát na základe písomného plnomocenstva účastníka vyhotoví toto podanie a zabezpečí jeho doručenie katastrálnemu odboru vrátane príslušných listín o úkone.

Vzor je dobré východisko, hotovú zmluvu si však pred podpisom nechajte skontrolovať.

Vzor: Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra (pravnevzory.sk)

Skutočný prípad: Kúpna zmluva na byt bola neplatná, lebo plnomocenstvo, na základe ktorého ju podpísal zástupca, neoznačovalo nehnuteľnosť. Tento a ďalšie štyri prípady z Najvyššieho súdu ukazujú, prečo sa oplatí dať zmluvu skontrolovať vopred.

Prečo sa oplatí autorizovať zmluvu advokátom

Dôvodov, prečo sa oplatí autorizovať zmluvu advokátom je viacero. Rozoberieme si tie najpodstatnejšie:

1. Prvou výhodou autorizácie zmluvy advokátom je, že vklad autorizovanej zmluvy katastrálny odbor povolí v lehote najneskôr do 20 dní bez bližšieho skúmania zmluvy na katastri nehnuteľností. Často sa stáva, že účastníci zmluvy čakajú na zápis vlastníckeho práva aj niekoľko mesiacov. Ak chcú účastníci urýchlené rozhodnutie do 15 dní, platia správny poplatok 300 € (pri elektronickom podaní 150 €). Pri zmluve autorizovanej advokátom rozhoduje kataster do 20 dní už pri bežnom poplatku 100 € (pri elektronickom podaní 50 €).
2. Autorizáciou zmluvy sa chráni nadobúdateľ nehnuteľnosti (kupujúci). Keď zmluvu autorizuje advokát - garantuje, že sa kupujúci nestane obeťou podvodu. Advokát preverí za Vás aj také okolnosti, ktoré Vám realitný maklér nepovie. Napríklad, kupujete nehnuteľnosť od fyzickej osoby, ktorá je na katastri zapísaná ako jediný vlastník. Po roku od vyplatenia kúpnej ceny a prevodu sa na Vás obráti manžel predávajúceho, ktorý preukáže, že dom kúpili počas manželstva a teda je spoločný (patrí do BSM). Na súde by kupujúci prehral. Prišiel by o peniaze a aj o nehnuteľnosť. To je len jeden z desiatok možných scenárov. Pri autorizácii sa to nestane.
3. Ďalšia výhoda autorizácie zmluvy advokátom vyplýva z ustanovenia § 31 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. Katastrálny zákon. V zmysle tohto ustanovenia platí, že zmluvu autorizovanú advokátom, katastrálny odbor posudzuje iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Katastrálny odbor už neskúma:
   • či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné,
   • či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené,
   • či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom,
   • pri rozhodovaní o vklade katastrálny odbor už neprihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

   Jediné, čo katastrálny odbor skúma v zmluve je to, či je zmluva súladná s katastrálnym operátom (zjednodušene povedané, či je zmluva v súlade s tým, čo je napísané na liste vlastníctva, v zmluvách, teda či je v súlade s katastrálnym operátom) a či sú splnené podmienky na povolenie vkladu (napr. písomná forma, náležitosti návrhu na vklad).

4. Advokát je poistený pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti a účastníkom zmluvy musí oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Autorizovanie zmluvy advokátom zaručuje, že neprídete o svoje peniaze. Naša kancelária je poistená do sumy 1,5 milióna eur.
5. Advokát vysvetlí obom účastníkom podmienky v zmluve.
6. Autorizácia zmluvy advokátom prináša i tú výhodu, že už nemusíte ísť svoje podpisy overiť k notárovi po spísaní zmluvy advokátom. Autorizovanie zmluvy o prevode vlastníctva advokátom nahrádza osvedčenie podpisu notárom.

Doložka o autorizácii

Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii, ktorá obsahuje

• vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa § 1a ods. 1 Zákona o advokácii
• údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
• miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
• meno, priezvisko a podpis advokáta,
• odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Takto vyzerá vzor DOLOŽKY O AUTORIZÁCII

JUDr. Milan Ficek, advokát

Súvisiace články

• Návrh na vklad do katastra nehnuteľností
• Kontrola kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
• Riziká pri prevode nehnuteľnosti
• Úschova kúpnej ceny u notára, v banke alebo u advokáta

Chcete mať istotu ešte pred podpisom? Nahrajte zmluvu a cenu kontroly advokátom uvidíte hneď.