Prečo sa oplatí nechať zmluvu skontrolovať advokátom: 5 prípadov z Najvyššieho súdu

Nechať zmluvu skontrolovať advokátom sa oplatí preto, že chyba v kúpnej zmluve sa spravidla ukáže až na katastri alebo na súde, keď je kúpna cena dávno zaplatená. Týchto päť sporov o prevod nehnuteľnosti skončilo až na Najvyššom súde Slovenskej republiky – a každý sa začal vecou, ktorú možno overiť ešte pred podpisom.

1. Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 28. septembra 2016, sp. zn. 5 Cdo 153/2014 – pomýlené potvrdenie o zaplatení ceny

Čo bol problém: Byt sa predal kúpnou zmluvou z januára 2007 za 1 000 000 Sk; za predávajúcu ju na základe plnej moci podpísal zástupca. Predávajúca potom žalovala kupujúcich aj zástupcu, lebo kúpnu cenu podľa svojho tvrdenia nedostala. Zmluva o úhrade obsahovala vetu s pomýlenými stranami – „kupujúca potvrdzuje, že predávajúci jej uvedenú kúpnu cenu vyplatili v hotovosti“ –, a tak sa o tom, kto komu zaplatil, dokazovalo svedkami a ďalšími listinami. Okresný súd žalobe vyhovel, krajský súd ju napokon zamietol so záverom, že kupujúci cenu predávajúcej vyplatili, a Najvyšší súd jej dovolanie zamietol – v spore vedenom od roku 2007.

Ako sa tomu dalo predísť: Kúpna cena sa má platiť prevodom na účet predávajúceho alebo cez úschovu, nie v hotovosti bez dokladu. Ak zmluva potvrdzuje prevzatie peňazí, advokát kontroluje, či veta správne označuje, kto platil a kto prijal, a či k nej existuje doklad.

Rozhodnutie: rozsudok NS SR sp. zn. 5 Cdo 153/2014

2. Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 25. februára 2026, sp. zn. 8Cdo/146/2024 – tvrdená časť ceny mimo zmluvy

Čo bol problém: Kúpna zmluva na byt z júla 2021 uvádzala kúpnu cenu 21 200 eur hradenú z hypotekárneho úveru a kupujúci túto sumu zaplatil. Predávajúca však tvrdila, že skutočne dohodnutá cena bola 83 400 eur a zvyšok sa mal uhradiť mimo zmluvy; kupujúci v deň podpisu uznal dlh 62 200 eur voči jej otcovi. Od zmluvy potom odstúpila pre nezaplatenie kúpnej ceny a kataster konanie o vklade prerušil. Súdy určili, že odstúpenie je neplatné, lebo vyššiu než zmluvnú cenu nepreukázala, a Najvyšší súd jej dovolanie odmietol.

Ako sa tomu dalo predísť: Zmluva má obsahovať celú skutočne dohodnutú kúpnu cenu a spôsob úhrady každej jej časti. Čo v zmluve nie je, sa na súde preukazuje ťažko – a ako tu, nemusí sa preukázať vôbec.

Rozhodnutie: uznesenie NS SR sp. zn. 8Cdo/146/2024

3. Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 29. marca 2018, sp. zn. 2Cdo/220/2017 – nejasne označená časť pozemku

Čo bol problém: Kupujúci nadobúdal časti pozemkov kúpnymi zmluvami vo forme notárskych zápisníc, ktoré prevádzané diely určovali odkazom na geometrické plány. Text a grafická časť plánu si však odporovali – pri jednom diele uvádzal text 660 m², plán 778 m² – a podľa znalca sa diely z dvoch plánov nezhodovali výmerou ani polohou. Súdy uzavreli, že sa nedá určiť, ktorá časť pozemku sa prevádzala, zmluvy posúdili ako absolútne neplatné pre neurčitosť a žalobu kupujúceho o určenie vlastníctva zamietli. Najvyšší súd jeho dovolanie odmietol; spor sa viedol od roku 2008.

Ako sa tomu dalo predísť: Advokát porovnáva označenie nehnuteľnosti v zmluve s listom vlastníctva a geometrickým plánom – parcely, diely aj výmery musia sedieť v texte aj v grafickej prílohe. Pred podpisom sa taký rozpor odstráni úpravou textu.

Rozhodnutie: uznesenie NS SR sp. zn. 2Cdo/220/2017

4. Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 26. mája 2026, sp. zn. 8Cdo/116/2025 – plnomocenstvo bez označenia nehnuteľnosti

Čo bol problém: Byt predávali manželia, zmluvu však za nich podpísal syn na základe plnomocenstva. To označovalo nehnuteľnosť len v časti o záložnej zmluve; pre prevod obsahovalo iba všeobecné splnomocnenie, a súdy ho preto posúdili ako neurčité a neplatné – a s ním aj kúpnu zmluvu. Časť ceny hradená úverom mala navyše ísť na účet, ktorý nepatril predávajúcim. Sporné podiely podľa súdov patria do dedičstva po predávajúcich a Najvyšší súd dovolanie kupujúceho odmietol.

Ako sa tomu dalo predísť: Ak za druhú stranu podpisuje zástupca, advokát overí, či plnomocenstvo výslovne oprávňuje na predaj presne označenej nehnuteľnosti. Kontroluje aj to, či kúpna cena smeruje na účet predávajúcich alebo do úschovy.

Rozhodnutie: uznesenie NS SR sp. zn. 8Cdo/116/2025

5. Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 24. augusta 2022, sp. zn. 7Cdo/169/2020 – porušené predkupné právo pri predaji podielov

Čo bol problém: Spoločnosť kúpila od dvoch spoluvlastníčok podiely na pozemkoch, hoci k nim mala predkupné právo ďalšia osoba. Tá sa žalobou domáhala, aby súd nahradil prejav vôle kupujúcej uzavrieť s ňou kúpnu zmluvu na tieto podiely. Okresný súd žalobu zamietol, krajský jej vyhovel a Najvyšší súd dovolanie spoločnosti zamietol – kupujúca tak musí podiely prepustiť žalobkyni, a to po spore vedenom od roku 2014.

Ako sa tomu dalo predísť: Pri kúpe podielu advokát z listu vlastníctva zistí ostatných spoluvlastníkov a žiada doklad, že im predávajúci podiel riadne ponúkol. Vyhlásenie o ponuke a jej výsledku patrí priamo do zmluvy.

Rozhodnutie: rozsudok NS SR sp. zn. 7Cdo/169/2020

Čo majú tieto prípady spoločné

Ani v jednom spore nerozhodla zložitá právna otázka, ale vec, ktorú možno overiť z listu vlastníctva, z príloh alebo jednou otázkou pred podpisom. Pri kontrole zmluvy preto advokát preveruje najmä:

• označenie nehnuteľnosti – či údaje v zmluve sedia s katastrom a geometrickým plánom,
• účastníkov a ich oprávnenie – kto má byť kupujúcim, kto podpisuje, s akým plnomocenstvom a či netreba podpis manžela,
• kúpnu cenu a jej zabezpečenie – výšku, splatnosť, účet a to, ako je kúpna cena v zmluve dojednaná,
• ťarchy a práva tretích osôb – záložné práva, vecné bremená, nájmy a predkupné právo spoluvlastníkov,
• odstúpenie a sankcie – kedy možno odstúpiť, čo si strany vracajú a či je zmluvná pokuta dojednaná platne.

Vypočítať presnú cenu kontroly zmluvy

Súvisiace články

• Kontrola zmluvy pred podpisom
• Najčastejšie chyby v kúpnej zmluve na byt
• Kontrola kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť advokátom
• Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Chcete mať istotu ešte pred podpisom? Nahrajte zmluvu a cenu kontroly advokátom uvidíte hneď.