Zmluvná pokuta v kúpnej zmluve na nehnuteľnosť: ako ju dojednať

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Zmluvná pokuta musí byť dojednaná písomne, s určenou výškou alebo spôsobom jej určenia a musí sa viazať na porušenie konkrétnej povinnosti, napríklad na omeškanie s úhradou ceny. Výšku zákon neurčuje, má však byť primeraná významu povinnosti, pretože neprimerane vysokú pokutu môže súd znížiť. Odporúčam trvať na vyváženosti: ak platíte pokutu vy za omeškanie s platbou, predávajúci by ju mal platiť za omeškanie s odovzdaním bytu. Zmluva má upraviť aj vzťah pokuty k náhrade škody a k odstúpeniu. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Bez písomného dojednania zmluvnú pokutu žiadať nemôžete, zostávajú vám však iné nároky. V prvom rade môžete trvať na splnení povinnosti: vyzvite predávajúceho písomne, aby byt vypratal a odovzdal v dodatočnej primeranej lehote, a ak to neurobí, môžete sa vypratania domáhať na súde. Po druhé, máte právo na náhradu škody, ktorú vám omeškanie spôsobilo, napríklad nákladov na náhradné bývanie alebo uskladnenie vecí. Na rozdiel od pokuty však musíte preukázať, že škoda vznikla, v akej výške a že ju spôsobilo omeškanie predávajúceho; odkladajte si preto zmluvy, faktúry a doklady o úhradách. Po tretie, pri dlhšom omeškaní prichádza do úvahy odstúpenie od zmluvy, ak sú splnené podmienky zo zmluvy alebo zo zákona. Dodatočne možno pokutu dohodnúť už len dodatkom, s ktorým musí predávajúci súhlasiť – napríklad pri dohode o novom termíne odovzdania.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Pokutu si musíte uplatniť sami, druhá strana ju spravidla dobrovoľne nezaplatí. Najprv si v zmluve pozrite, či určuje splatnosť pokuty, napríklad do určitého počtu dní od doručenia výzvy. Ak ju zmluva neupravuje, pokuta sa stáva splatnou po tom, čo kupujúceho o zaplatenie požiadate. Pošlite mu preto písomnú výzvu doporučene: uveďte, ktorú povinnosť porušil, ustanovenie zmluvy o pokute, presný výpočet (dni omeškania a sadzbu), číslo účtu a lehotu na úhradu. Pripravte si aj dôkazy, najmä výpis z účtu s dátumom, kedy cena skutočne prišla. Ak kupujúci nezaplatí, nasleduje predžalobná výzva a žaloba na súd. Počítajte s tým, že súd môže skúmať aj primeranosť pokuty, a s uplatnením neotáľajte, pretože aj nárok na pokutu sa premlčuje. Pri menších sumách sa často oplatí dohoda o zaplatení časti pokuty.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Závisí to od toho, ako je pokuta v zmluve dojednaná a či ste omeškanie zavinili. Ak zmluva neurčuje nič iné, zmluvnú pokutu nie je povinný platiť ten, kto porušenie povinnosti nezavinil. Mnohé zmluvy však toto pravidlo vylučujú vetou, že pokuta sa platí bez ohľadu na zavinenie – vtedy sa na meškanie banky odvolať nemožno. Ak také dojednanie v zmluve nie je, je vo vašom záujme vedieť preukázať, že ste pre včasné čerpanie úveru urobili všetko potrebné: podklady ste banke odovzdali včas a zdržanie vzniklo na jej strane. Odložte si preto komunikáciu s bankou a dátumy, kedy ste čo predložili. Či súd takú obranu uzná, závisí od okolností prípadu. Do budúcnosti odporúčam riešiť to už v zmluve: nastaviť splatnosť s rezervou a výslovne dohodnúť, ako sa posudzuje omeškanie spôsobené bankou.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

V zásade áno, splatnú zmluvnú pokutu si môžete započítať proti doplatku kúpnej ceny, treba to však urobiť správne. Započítanie nenastane samo: predávajúcemu musíte doručiť písomný prejav, v ktorom pokutu vyčíslite (počet dní omeškania a denná sadzba), uvediete ustanovenie zmluvy, z ktorého vyplýva, a oznámite, že ju započítavate proti konkrétnej časti ceny. Najprv si overte, či zmluva započítanie nevylučuje alebo neviaže na súhlas druhej strany. Rátajte aj s rizikom: ak predávajúci pokutu spochybní a súd by mu dal za pravdu, ocitli by ste sa v omeškaní s časťou ceny vy, so všetkými následkami, ktoré s tým zmluva spája. Ak sa doplatok vypláca z úschovy alebo z úveru, notár či banka postupujú podľa vopred dohodnutých podmienok, nie podľa vášho oznámenia. Bezpečnejšie je preto dohodnúť sa s predávajúcim písomne na znížení doplatku.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Nie, zaplatením zmluvnej pokuty sa povinnosti nezbavíte. Ak z dojednania o pokute nevyplýva niečo iné, dlžník musí povinnosť, ktorú pokuta zabezpečovala, splniť aj po jej zaplatení. Byt teda musíte odovzdať a kupujúci sa toho môže domáhať aj na súde. Ak je pokuta dohodnutá za každý deň omeškania, narastá ďalej, až kým byt neodovzdáte; jednorazová pokuta sa platí raz, no povinnosť trvá rovnako. Počítajte aj s tým, že dlhšie omeškanie môže kupujúcemu otvoriť cestu k odstúpeniu od zmluvy, ak to zmluva alebo zákon umožňujú. Inak je to len vtedy, ak si strany výslovne dohodli, že zaplatením určitej sumy možno zmluvu zrušiť – to je však odstupné, nie zmluvná pokuta. Najrozumnejšie je dohodnúť sa s kupujúcim písomne na novom termíne odovzdania a na tom, čo bude s pokutou za čas, ktorý medzitým uplynie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát