Chyby v kúpnej zmluve na byt: 7 najčastejších

Aj tá najmenšia chyba v kúpnej zmluve na byt môže spôsobiť závažné problémy. Ak nerobí človek so zmluvami, tak si to plne neuvedomuje, na čo všetko si pri prevode nehnuteľnosti musí dať pozor. Právnici sa pri svojej praxi bežne stretávajú s celým radom nedostatkov – od formálnych po závažné obsahové. Väčšina vážnych chýb vzniká vtedy, keď zmluvu pripravuje niekto bez právneho vzdelania.

Tu sú najčastejšie chyby v kúpnych zmluvách, ktoré môžu zmariť prevod vlastníctva alebo viesť k budúcim sporom:

Vzor je dobré východisko, hotovú zmluvu si však pred podpisom nechajte skontrolovať.

Vzor: Kúpna zmluva na byt (kupna-zmluva.sk)

1. Neúplná alebo nejednoznačná identifikácia nehnuteľnosti

Na jednoznačnú identifikáciu bytu je potrebná presná špecifikácia. Medzi často opomenuté údaje patrí presné označenie bytu (napríklad číslo vchodu a poschodia), opis príslušenstva bytu či presný podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu.

Niekedy v zmluve chýba dokonca aj katastrálne územie alebo číslo listu vlastníctva. Inokedy napríklad označenie či ide o parcelu registra E alebo C. Aj pre takéto drobné nedostatky, katastrálny odbor preruší konanie o vklade vlastníckeho práva.

Skutočný prípad: Zmluvy na časti pozemkov súdy posúdili ako neplatné, lebo ich text nesedel s geometrickým plánom, a kupujúci so žalobou o vlastníctvo neuspel. Tento a ďalšie štyri prípady z Najvyššieho súdu ukazujú, prečo sa oplatí dať zmluvu skontrolovať vopred.

2. Nesprávne údaje strán a neoverené podpisy

Častým problémom sú preklepy v menách, adresách či rodných číslach predávajúceho alebo kupujúceho. Zákon tiež vyžaduje uvádzať rodné priezvisko (rodné meno), najmä u mužov sa na to často zabúda. Bez úplných údajov o zmluvných stranách nie je možné zmluvu vkladať do katastra.

Najkritickejšou chybou je však chýbajúce úradné osvedčenie podpisov prevodcov (predávajúcich). Ak by podpis nebol overený notárom alebo na matrike, kataster vklad nepovolí. Zabudnutie na overenie podpisu prevodcu je fatálna chyba, ktorá úplne zmarí účel zmluvy.

3. Absencia povinných príloh a dokumentov

Zákon vyžaduje pri prevode bytu jednu špecifickú prílohu: potvrdenie od správcu bytového domu. Toto potvrdenie preukazuje, že predávajúci nemá nedoplatky na poplatkoch spojených s užívaním bytu a príspevkoch do fondu opráv. Laici na tento dôležitý dokument často zabudnú. Ak chýba, kataster konanie preruší a strany vyzve na doplnenie. Pri pozemkoch sa často zabúda aj na ostatné plochy, ktoré sú s bytom spojené. Nie vždy musí byť pozemok na tom istom vlastníctva, ako je ten, na ktorom je zapísaný bytový dom.

Advokát vie, ktoré prílohy sú k zmluve nutné a dohliadne na ich priloženie.

4. Nejasné a nezákonné platobné podmienky

Azda najväčší problém, ktorý má najväčší vplyv na to, či vznikne problém je formulácia týkajúca sa kúpnej ceny. Formulácia kúpnej ceny a spôsobu úhrady musí byť presná. Chyba často nastáva, ak sa cena rozdelí na viac splátok a po rokovaniach sa čiastky zmenia, no zmluva neobsahuje aktualizovaný súčet. V dôsledku toho nemusí výsledná kúpna cena sedieť so súčtom splátok. V prípade sporu by bolo ťažké preukázať skutočne dohodnutú cenu.

Vážnym právnym problémom je aj dohoda o platbe vysokých súm v hotovosti. Často sa len napíše, že je sa kúpna cena uhradí v hotovosti ale chýba dovetok o tom, že kúpna cena bola uhradná alebo že predávajúci potvrdzuje, že prevzal celú kúpnu cenu. Ďalším je napríklad zákaz platby v hotovosti nad 15 000 € medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi a nad 5 000 €, ak je aspoň jednou stranou podnikateľ alebo právnická osoba (stav od 1. 1. 2026). Nevedomosťou tak strany porušujú zákon o obmedzení platieb v hotovosti, čo ich vystavuje sankciám. Advokát zabezpečí, aby platobné podmienky boli v súlade so zákonom (napr. navrhne úhradu cez banku, vinkuláciu alebo notársku úschovu).

5. Chýbajúce termíny a zmluvné sankcie

Bežná chyba laikov je neustanoviť presný termín odovzdania nehnuteľnosti alebo ho neviazať na zaplatenie celej kúpnej ceny. Bez tohto mechanizmu chýba kupujúcemu páka, ak predávajúci odovzdanie bytu zdržiava.

Riešením je vymedziť dátum odovzdania a dohodnúť zmluvnú pokutu za omeškanie. Ak je však pokuta formulovaná nesprávne (napríklad v nepovolenej výške alebo v neplatnej podobe pre prípad odstúpenia od zmluvy), stáva sa nevymáhateľnou. Právne znalosti sú nutné na korektné nastavenie podmienok odovzdania aj sankcií. Napríklad sa formuluje tak, že zmluvná pokuta je vo výške 50 € za každý deň omeškania (oneskorenia) s odovzdaním nehnuteľnosti.

6. Jednostranne výhodné a nevyvážené podmienky

Ak zmluvu pripravuje predávajúci, často sú v nej ustanovenia, ktoré zvýhodňujú najmä jeho. Môže ísť napríklad o neprimerané lehoty pre kupujúceho, klauzuly o jednostrannom odstúpení od zmluvy alebo vylúčenie zodpovednosti predávajúceho za stav bytu.

Vysoké riziko pre kupujúceho predstavuje klauzula, že preberá byt „ako stojí a leží“. Ľudia si toto ustanovenie zle vykladajú, pretože toto ustanovenie sa používa pri hromadne určenej veci (nie byte ako takom).

Ďalší problém, ktorý môže sťažiť uplatnenie práv pri skrytých chybách a vadách je nesprávna formulácia stavu bytu.

Advokát tieto nevyvážené podmienky odhalí a navrhne úpravy – napríklad doplnenie, že predávajúci zodpovedá za pravdivosť svojich vyhlásení alebo že určité vážne vady (napríklad právne vady alebo ťarchy) sú dôvodom na odstúpenie aj po kúpe.

Často predávajúci neinformuje kupujúceho o vadách bytu - napríklad ohľadom neprispôsobivých susedov alebo problému bytového domu ako celku.

7. Nesúlad s rezervačnou zmluvou a podmienkami úveru

Procesu kúpy často predchádza rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Finálna kúpna zmluva musí korešpondovať s týmito skoršími dohodami, inak hrozia právne spory.

Ak kupujúci financuje kúpu úverom (hypotékou), je tiež kritické, aby zmluva zohľadňovala podmienky banky. Advokát skontroluje, či je správne uvedené, kedy a za akých podmienok banka uvoľní peniaze predávajúcemu. Nesúlad s úverovými podmienkami by mohol viesť k neschváleniu úveru alebo výraznému zdržaniu financovania.

Záver:

Pretože chyby v zmluvách sa pohybujú od formálnych nedostatkov, ktoré len predlžujú konanie na katastri nehnuteľností, až po závažné obsahové chyby, ktoré vás vystavia súdnym sporom, oplatí sa zmluvu nechať si skontrolovať právnikom. Je to ako poistenie: právna kontrola je prevencia, ktorá vás môže v budúcnosti ušetriť od obrovských komplikácií a finančných strát.

Predstavte si kúpnu zmluvu na byt ako navigačnú mapu pre vašu najväčšiu finančnú transakciu. Ak chýba správne označený cieľ (identifikácia nehnuteľnosti), ak sú nesprávne súradnice (údaje strán) alebo ak mapa neobsahuje dôležité kontrolné body a varovania (zmluvné pokuty a prílohy), riskujete, že sa s loďou uprostred cesty potopíte. Advokát je v tomto prípade skúsený kapitán, ktorý zabezpečí, že vaša trasa je nielen správna, ale aj zákonná.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Advokát JUDr. Milan Ficek, sa zaoberá kontrolou zmlúv a rieši časté chyby v kúpnych zmluvách na byt.

Zdroj:

Občiansky zákonník

Súvisiace články

• Prečo sa oplatí nechať zmluvu skontrolovať advokátom: 5 prípadov z Najvyššieho súdu
• Kontrola kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
• Kúpna cena v kúpnej zmluve
• Zmluvná pokuta v kúpnej zmluve
• Návrh na vklad do katastra

Chcete mať istotu ešte pred podpisom? Nahrajte zmluvu a cenu kontroly advokátom uvidíte hneď.