Úschova kúpnej ceny: notár, banka alebo advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Bezpečným riešením je úschova kúpnej ceny u notára, v banke formou vinkulácie alebo u advokáta. Peniaze zložíte pred podaním návrhu na vklad a predávajúci ich dostane až po splnení dohodnutých podmienok, spravidla po predložení listu vlastníctva, na ktorom už figurujete ako vlastník bez nedohodnutých tiarch. Dôležitejšie než výber úschovy je presné znenie podmienok: čo sa predkladá, v akej lehote a že sa peniaze vrátia vám, ak kataster vklad nepovolí. Podmienky majú byť rovnaké v kúpnej zmluve aj v zmluve o úschove. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Rozhoduje znenie zmluvy o úschove; ak s predĺžením nepočíta, uschovávateľ po márnom uplynutí lehoty vráti peniaze kupujúcemu. Urobí to aj vtedy, keď kataster vklad o pár dní neskôr povolí, pretože je viazaný len podmienkami, ktoré má napísané. Predávajúci by potom nehnuteľnosť previedol a kúpnu cenu by musel žiadať priamo od kupujúceho. Kým lehota ešte plynie, dohodnite preto jej predĺženie písomným dodatkom, ktorý podpíšu obe strany a doručia ho notárovi, banke alebo advokátovi; ak lehotu obsahuje aj kúpna zmluva, treba upraviť aj ju. Do budúcna sa oplatí lehotu nastaviť s rezervou. Kataster rozhoduje do 30 dní, prerušenie konania však tento čas predĺži. Praktické je dojednanie, že lehota úschovy sa počas prerušenia konania automaticky predlžuje, najdlhšie do pevne určeného dátumu.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Zladíte ich tak, že kúpna zmluva rozdelí cenu na časti a pri každej presne uvedie, odkiaľ, kam a po splnení akej podmienky sa platí. Vlastné zdroje je bezpečné zložiť do úschovy alebo vinkulácie ešte pred podaním návrhu na vklad; predávajúci ich dostane až po zápise vášho vlastníctva. Úver uvoľní banka podľa podmienok úverovej zmluvy, ktoré si určuje sama. Vyžiadajte si ich preto skôr, než kúpnu zmluvu podpíšete, a splatnosť v nej nastavte tak, aby ju banka vedela dodržať. Skontrolujte, či sa v kúpnej zmluve, úverovej zmluve a zmluve o úschove zhodujú čísla účtov, sumy a lehoty. Ak banka vyžaduje doklad o úhrade vlastných zdrojov, overte si vopred, či jej stačí potvrdenie o zložení peňazí do úschovy. Pre prípad, že banka úver napokon neposkytne, si dohodnite právo odstúpiť a vrátenie zložených peňazí.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Takéto riešenie neodporúčam. Realitná kancelária nie je notár, banka ani advokát a na držanie cudzích peňazí sa na ňu nevzťahujú pravidlá, ktoré platia pre notársku úschovu, bankovú vinkuláciu alebo úschovu u advokáta. Peniaze by ležali na bežnom účte podnikateľa a ich výplata či vrátenie by záviseli od jeho ochoty a platobnej schopnosti. Ak by sa kancelária dostala do ťažkostí alebo by vznikol spor o to, či boli podmienky splnené, museli by ste peniaze vymáhať. Pri sume, akou býva kúpna cena nehnuteľnosti, je to zbytočné riziko. Trvajte na úschove u notára, v banke alebo u advokáta a podmienky výplaty si dajte napísať presne. Niečo iné je rezervačný poplatok, ktorý kancelárie bežne prijímajú; aj pri ňom si však v zmluve overte, kedy sa vracia a kedy sa započíta na kúpnu cenu.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Bezpečnejšie je túto časť ceny neposlať predávajúcemu, ale priamo jeho banke na splatenie úveru. Podkladom je písomné vyčíslenie zostatku úveru od banky s číslom účtu a dátumom, ku ktorému suma platí. V kúpnej zmluve má byť uvedené, aká suma pôjde banke, na aký účet a dokedy predávajúci predloží súhlas banky s výmazom záložného práva. Zvyšok ceny nechajte v úschove a jeho uvoľnenie naviažte na list vlastníctva, na ktorom ste už vlastníkom a záložné právo banky predávajúceho je vymazané. Zostáva jedno riziko: ak kataster vklad nepovolí, peniaze zaplatené banke by vám musel vrátiť predávajúci. Zmluva má preto obsahovať jeho záväzok vrátiť ich v krátkej lehote. Ak sami kupujete na hypotéku, postup zvyčajne určuje vaša banka.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, výplatu z úschovy možno rozdeliť na dve časti a druhú naviazať až na odovzdanie nehnuteľnosti. Väčšia časť ceny sa uvoľní po zápise vášho vlastníctva do katastra, zvyšok, takzvané zádržné, až po predložení odovzdávacieho protokolu podpísaného oboma stranami. V zmluve treba určiť výšku zádržného, presný termín vypratania a to, čím sa odovzdanie preukazuje. Pamätajte aj na opačné riziko: predávajúci potrebuje poistku pre prípad, že by ste protokol bezdôvodne odmietli podpísať. Rieši sa to napríklad lehotou, po ktorej sa peniaze uvoľnia, ak uschovávateľovi neoznámite konkrétne výhrady. K zádržnému sa často dohaduje aj zmluvná pokuta za každý deň omeškania s vyprataním a povinnosť predávajúceho odhlásiť sa z trvalého pobytu. Podmienky musia byť rovnako opísané v kúpnej zmluve aj v zmluve o úschove.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát