Riziká pri prevode nehnuteľnosti pre kupujúceho aj predávajúceho

Aké sú najčastejšie riziká pri prevode nehnuteľnosti a ako sa im vyhnúť?

Hlavnými rizikami pri prevode nehnuteľnosti sú nezistené právne vady na liste vlastníctva, nevýhodné rezervačné zmluvy a nezabezpečená úhrada kúpnej ceny, ktorým možno predísť dôkladnou právnou previerkou (due diligence) a využitím bankovej alebo notárskej úschovy

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti neprechádza na kupujúceho momentom podpisu zmluvy, ale až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu. Toto legislatívne pravidlo vytvára kritické „medziobdobie“ (zvyčajne 30 dní), počas ktorého už môžu byť peniaze odoslané, ale kupujúci ešte nie je vlastníkom, čo otvára priestor pre podvody alebo vznik nových ťarch zo strany predávajúceho.

Aby bol proces bezpečný, je nutné skontrolovať nielen technický stav, ale predovšetkým právny stav nehnuteľnosti v katastri a nastaviť zmluvné podmienky tak, aby chránili obe strany až do momentu finálneho prepisu.

1. Skryté právne vady a ťarchy

Najväčšou nástrahou sú nezistené ťarchy zapísané na liste vlastníctva, ako sú záložné práva bánk, exekúcie, vecné bremená (napr. právo dožitia) alebo predkupné práva. Ak kupujúci neoverí list vlastníctva vo všetkých troch častiach, môže nadobudnúť nehnuteľnosť zaťaženú dlhmi, ktoré bude musieť splácať, alebo stratí možnosť nehnuteľnosť plnohodnotne užívať.

Z praxe v našej kancelárii vidím, že klienti často prehliadnu tzv. „plombu“ na liste vlastníctva, ktorá signalizuje prebiehajúce konanie (napr. iný prevod alebo exekúciu). V prípadoch, ktoré riešime, vždy okamžite zisťujeme dôvod plomby a zastavujeme akékoľvek transakcie, kým sa situácia nevyjasní, aby sme predišli strate financií.

2. Riziká rezervačných zmlúv

Rezervačné zmluvy často slúžia viac záujmom realitnej kancelárie než ochrane kupujúceho. Bežným problémom je prepadnutie rezervačnej zálohy v prípade, že kupujúci nedostane hypotéku, hoci zmluva neobsahovala klauzulu o vrátení peňazí pri neschválení úveru. Realitné kancelárie navyše nenesú zodpovednosť za to, ak predávajúci odmietne nehnuteľnosť predať.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie osvedčí nahradiť štandardnú rezervačnú dohodu zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je právne vymáhateľná. Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby obsahovali presné podmienky vrátenia zálohy, ak dôjde k objektívnym prekážkam (napr. právna vada, zamietnutie úveru), čím chránime ich investíciu.

3. Nebezpečenstvo pri úhrade kúpnej ceny

Zaplatenie kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho pred povolením vkladu je hazardom. Ak kataster vklad zamietne alebo preruší (napr. pre chyby v zmluve alebo podvod), kupujúci nemá ani nehnuteľnosť, ani peniaze, a ich vymáhanie môže trvať roky. Rovnako riziková je platba v hotovosti, ktorá je pri sumách nad 15 000 € medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi (a nad 5 000 €, ak je jednou stranou podnikateľ) nezákonná a stavia kupujúceho do dôkaznej núdze.

Klientom, ktorých sprevádzam procesom, sa osvedčilo využitie inštitútu bankovej alebo notárskej úschovy. Peniaze sú v bezpečí u tretej strany a predávajúcemu sa vyplatia až v momente, keď predložíme list vlastníctva s menom nového majiteľa, čo eliminuje riziko sprenevery.

4. Podvody s identitou a plnou mocou

Pri prevodoch nehnuteľností sa vyskytujú prípady, keď podvodník vystupuje ako majiteľ s falošnými dokladmi alebo zneužije plnú moc od skutočného vlastníka. Varovným príkladom je prípad seniora z Turian, ktorý podpísal všeobecné splnomocnenie podvodníkovi, a ten sa pokúsil predať jeho pozemok a nechať si poslať peniaze na cudzí účet. Aj toto sa deje.

Z praxe viem, že najväčšie riziko vzniká pri „in blanko“ splnomocneniach alebo pri predaji bez osobného kontaktu s majiteľom. V prípadoch, ktoré riešime v kancelárii, vždy dôsledne overujeme totožnosť strán a pri autorizácii zmlúv preberáme zodpovednosť za to, že predávajúci je skutočným vlastníkom, čím predchádzame krádeži identity a podvodným prevodom.

5. Nezrovnalosti v katastrálnych údajoch

Aj keď platí zásada dôvery v kataster, údaje nemusia vždy zodpovedať realite. Časté sú chyby vo výmerách, nevysporiadané prístupové cesty alebo čierne stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva. Kúpa domu bez prístupovej cesty alebo s nelegálnou prístavbou môže znamenať nemožnosť získať stavebné povolenie na rekonštrukciu alebo problémy s hypotékou.

Pri klientoch, ktorých zastupujem, vykonávame nielen kontrolu listu vlastníctva, ale aj územnoplánovacej informácie a súladu stavby s kolaudačným rozhodnutím. Týmto postupom odhalíme problémy, ako sú chýbajúce ťarchy či nesúlad druhu pozemku, ešte pred podpisom zmluvy.

FAQ: Často kladené otázky

Prečo je lepšie využiť úschovu peňazí namiesto priamej platby? Úschova chráni obe strany; predávajúci má istotu, že peniaze existujú, a kupujúci má istotu, že peniaze budú vyplatené až po tom, čo sa stane právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti.

Čo robiť, ak je na liste vlastníctva zapísaná „plomba“? Plomba znamená, že na katastri prebieha konanie, ktoré mení stav nehnuteľnosti. V žiadnom prípade nepodpisujte zmluvu ani neplaťte zálohu, kým sa nezistí dôvod plomby a konanie sa neukončí.

Môžem prísť o rezervačný poplatok, ak mi banka neschváli hypotéku? Áno, ak to nie je v zmluve výslovne ošetrené. Štandardné rezervačné zmluvy často definujú neuzavretie obchodu ako chybu kupujúceho, preto je nutné trvať na klauzule o vrátení zálohy v prípade zamietnutia úveru.

Ako sa chrániť pred podvodom s falošným vlastníkom? Nikdy nejednajte len so sprostredkovateľom bez overenia skutočného majiteľa. Najvyššiu ochranu poskytuje autorizácia zmluvy advokátom, ktorý overuje totožnosť účastníkov a nesie zodpovednosť za správnosť údajov.

Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát

Skutočný prípad: Kúpna zmluva na byt bola neplatná, lebo plnomocenstvo, na základe ktorého ju podpísal zástupca, neoznačovalo nehnuteľnosť. Tento a ďalšie štyri prípady z Najvyššieho súdu ukazujú, prečo sa oplatí dať zmluvu skontrolovať vopred.

Súvisiace články

• Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti
• Úschova kúpnej ceny u notára, v banke alebo u advokáta
• Autorizácia zmluvy advokátom
• Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Chcete mať istotu ešte pred podpisom? Nahrajte zmluvu a cenu kontroly advokátom uvidíte hneď.