Kúpna zmluva s developerom: na čo si dať pozor pred podpisom

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Kúpnu zmluvu s developerom si najprv porovnajte so zmluvou o budúcej zmluve – cena, byt, štandard ani termíny sa nesmú líšiť. Skontrolujte presné označenie bytu vrátane podielov na spoločných častiach domu a na pozemku, výmeru po zameraní, pivnicu a parkovanie. Ešte pred úhradou ceny musí byť vyriešené záložné právo banky, ktorá financovala developera. Vady a nedorobky zapíšte do preberacieho protokolu a pozrite si dĺžku a rozsah záruky. Pokuty majú platiť pre obe strany. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Kúpna zmluva musí počítať s tým, že banka uvoľní úver až po splnení vlastných podmienok, najmä po zriadení záložného práva k bytu v jej prospech. Keďže v tom čase ešte nie ste vlastníkom, záložnú zmluvu s vašou bankou podpisuje developer ako vlastník – kúpna zmluva ho má zaviazať, že to urobí v určenej lehote. Splatnosť časti ceny platenej z úveru nastavte tak, aby pokryla podpis úverovej a záložnej zmluvy, podanie návrhu na vklad záložného práva aj samotné čerpanie. Rozumná rezerva je lepšia než pokuta za omeškanie, ktoré ste nezavinili. Dohodnite si tiež, že omeškanie spôsobené developerom, napríklad neskorým podpisom záložnej zmluvy, nejde na vašu ťarchu. Návrh kúpnej zmluvy pošlite banke vopred, aby sa k nemu stihla vyjadriť, a overte si, ako bude vyriešené záložné právo banky, ktorá financovala developera.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Závisí to od zmluvy, no pri drobných vadách a nedorobkoch, ktoré nebránia bývaniu, zmluvy developerov odmietnutie prevzatia spravidla nedovoľujú. Ak v takom prípade byt neprevezmete, môžete sa dostať do omeškania a developer si môže uplatniť zmluvnú pokutu. Bezpečnejšie je byt prevziať, všetky vady presne opísať v preberacom protokole, doplniť fotografie a dohodnúť termín ich odstránenia. Protokol nepodpisujte s vetou, že byt preberáte bez vád, ak to nie je pravda. Iná situácia je, ak vady bránia riadnemu užívaniu bytu, napríklad nefunguje kúrenie alebo do bytu zateká. Vtedy máte spravidla dôvod prevzatie odmietnuť, dôvody uviesť písomne a žiadať nový termín. Ešte pred odovzdaním si v zmluve prečítajte, kedy sa byt považuje za pripravený na odovzdanie a kedy ho môžete odmietnuť.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Nie, kúpnu zmluvu s horšími podmienkami, než aké ste si dohodli v zmluve o budúcej zmluve, podpísať nemusíte. Zmluva o budúcej zmluve zaväzuje obe strany uzavrieť kúpnu zmluvu s obsahom, ktorý v nej bol dohodnutý; ak k nej bolo priložené znenie kúpnej zmluvy, developer sa ho má držať. Nové poplatky či ďalšie pokuty môže do zmluvy doplniť len s vaším súhlasom. Odporúčam poslať developerovi písomne zoznam rozdielov a žiadať ich opravu. Zároveň si strážte lehotu na uzavretie kúpnej zmluvy a z komunikácie nech je zrejmé, že podpis zmluvy v dohodnutom znení neodmietate – aby vám developer nemohol vyčítať, že k podpisu nedošlo vašou vinou. Ak developer trvá na svojom, treba posúdiť konkrétne znenie oboch zmlúv.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Návrh na vklad môže podať ktorýkoľvek účastník zmluvy a správny poplatok platí ten, kto návrh podáva; kto ho napokon znáša, je vecou dohody v zmluve. Pri bytoch v novostavbe návrh obvykle podáva developer alebo jeho advokát a poplatok prenáša na kupujúceho. Poplatok je 100 € pri listinnom podaní a 50 € pri elektronickom, kataster rozhoduje do 30 dní. Za urýchlené konanie do 15 dní sa platí 300 € listinne alebo 150 € elektronicky. Ak je zmluva autorizovaná advokátom alebo má formu notárskej zápisnice, kataster rozhoduje do 20 dní pri bežnom poplatku. V zmluve si skontrolujte, kto a v akej lehote návrh podá, či si developer popri správnom poplatku neúčtuje aj vlastnú odmenu za podanie návrhu a čo sa stane, ak kataster konanie preruší. Poplatok sa nevracia, ak je návrh zamietnutý alebo konanie zastavené.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Zákonnú zodpovednosť za vady, ktoré má byt pri odovzdaní, developer voči kupujúcemu, ktorý je spotrebiteľom, zmluvou vylúčiť ani zúžiť nemôže. Spotrebiteľ sa práv, ktoré mu dáva Občiansky zákonník, nemôže vopred vzdať a také dojednanie by bolo neplatné. Niečo iné je záruka dohodnutá v zmluve: developer ju poskytuje podľa vlastných podmienok, a preto sa jej dĺžka a rozsah môžu líšiť pre konštrukciu domu, povrchy či zabudované zariadenia. Skontrolujte, od kedy záruka plynie, čo je z nej vyňaté, akým spôsobom a v akej lehote treba vadu oznámiť a dokedy ju má developer odstrániť. Pozor aj na vyhlásenia typu „kupujúci sa so stavom bytu oboznámil a preberá ho bez vád“ – pri neskoršej reklamácii ich developer používa ako argument. Vady, o ktorých viete, patria do preberacieho protokolu.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát