Kúpna zmluva na garáž a parkovacie miesto: čo vlastne kupujete

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Závisí to od toho, o aký typ ide. Pri samostatne stojacej garáži kupujete stavbu so súpisným číslom a treba riešiť aj pozemok pod ňou, ktorý môže patriť inému vlastníkovi. Garážové státie v bytovom dome je spravidla spoluvlastnícky podiel na spoločnej garáži a konkrétne miesto vám patrí podľa dohody spoluvlastníkov o užívaní. Vonkajšie parkovacie miesto môže byť podielom na pozemku, vecným bremenom alebo len zmluvným právom, ktoré v katastri nie je. Pozrite si preto list vlastníctva a označenie miesta v zmluve. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Dá, najprv však treba zistiť, či vôbec ide o nehnuteľnosť. Garáž, ktorá nie je so zemou spojená pevným základom, je spravidla hnuteľná vec. Prevádza sa bežnou kúpnou zmluvou, ktorú odporúčam uzavrieť písomne, vlastníctvo spravidla prechádza prevzatím garáže a do katastra sa nič nezapisuje. O to dôležitejší je pozemok, na ktorom stojí: zistite, komu patrí, či má predávajúci právo mať tam garáž umiestnenú a či vlastník pozemku toto právo poskytne aj vám. Inak vás môže vyzvať, aby ste garáž odstránili. Iná situácia je murovaná garáž so základmi, ktorá len nie je v katastri zapísaná. Pri nej si vlastníctvo predávajúceho na liste vlastníctva neoveríte, preto žiadajte doklady o povolení a užívaní stavby a o tom, ako ju predávajúci nadobudol. Odporúčam trvať na tom, aby ju najprv dal zapísať do katastra a až potom predával.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, ak je státie samostatným predmetom vlastníctva, teda spravidla spoluvlastníckym podielom na garáži ako nebytovom priestore, ktorý je na liste vlastníctva zapísaný samostatne, popri byte. Vtedy predáte iba byt a v kúpnej zmluve výslovne uvediete, že podiel na garáži sa neprevádza. Nechať si ho nemožno, ak miesto nie je samostatne zapísané a právo parkovať je len súčasťou užívania spoločných častí domu alebo pozemku, prípadne je zmluvne naviazané na vlastníctvo bytu. Pozrite si preto list vlastníctva a pôvodnú zmluvu s developerom. Rátajte s tým, že ako spoluvlastník garáže budete ďalej platiť správcovi a budete potrebovať prístup do domu, teda ovládač a kľúče. Overte si tiež, či dohoda spoluvlastníkov alebo pravidlá domu neobmedzujú prenájom státia osobám, ktoré v dome nebývajú.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Kúpiť ju môžete, no najprv si overte, aké právo k pozemku získate vy. Stavba a pozemok sú podľa súčasnej úpravy samostatné veci a kúpou garáže sa nestávate vlastníkom ani nájomcom pozemku. Pýtajte si preto od predávajúceho zmluvu, na základe ktorej pozemok užíva, spravidla nájomnú zmluvu s mestom, a doklad, že nemá nedoplatky na nájomnom. Jeho nájom na vás automaticky neprechádza, preto sa ešte pred podpisom opýtajte priamo na meste, či s vami uzavrie novú zmluvu, za akých podmienok a či pozemky vlastníkom garáží predáva. Ak by ste pozemok užívali bez zmluvy, jeho vlastník môže žiadať úhradu za užívanie. V kúpnej zmluve má byť vyhlásenie predávajúceho o právnom vzťahu k pozemku a ideálne aj vaše právo odstúpiť, ak mesto zmluvu s vami neuzavrie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Samotným listom vlastníctva to nepreukážete, pretože ten eviduje len veľkosť vášho podielu na garáži, nie konkrétne miesto. Rozhodujúca je dohoda spoluvlastníkov o užívaní státí, prípadne zmluvy, ktorými developer jednotlivé miesta pridelil, a plánik garáže s číslami. Vyžiadajte si ich od predávajúceho alebo od správcu domu a porovnajte so svojou kúpnou zmluvou. Ak z nich vyplýva, že státie patrí k vášmu podielu, vyzvite suseda písomne, aby ho uvoľnil, a požiadajte o súčinnosť správcu. Ak to nepomôže, ochrany sa možno domáhať na súde. Ak žiadna písomná dohoda o užívaní neexistuje, o užívaní spoločnej veci rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov a vaša pozícia je slabšia. Vtedy stojí za to preveriť, čo vám predávajúci v kúpnej zmluve vyhlásil a zaručil.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Automaticky nie, závisí to od toho, komu pozemok s parkovacími miestami patrí a aké práva sú k nemu zriadené. Ak ide o pozemok obce, parkuje sa podľa jej pravidiel a vyhradené miesto má len ten, komu ho obec povolila. Ak je pozemok v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, spravidla ste jeho spoluvlastníkom aj vy a o spôsobe užívania rozhodujú vlastníci spoločne; výlučné miesto má len ten, komu ho priznáva dohoda alebo zápis v katastri. Ak pozemok patrí developerovi alebo inej osobe a miesta sa predávali či prenajímali samostatne, právo parkovať na nich bez zmluvy nemáte. Pozrite si preto list vlastníctva k pozemku pred domom a svoju kúpnu zmluvu, či s bytom neprešiel aj podiel na ňom. Od susedov môžete žiadať, aby ukázali, o čo svoje tvrdenie opierajú.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát