Kúpa spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti a predkupné právo

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci zo zákona predkupné právo, okrem prevodu blízkej osobe. Predávajúci im musí podiel písomne ponúknuť za rovnakých podmienok, za akých ho predáva vám; ak nie je dohodnutá iná doba, majú pri nehnuteľnosti dva mesiace od ponuky na zaplatenie ceny. Ak ponuku neurobí, spoluvlastník môže od vás žiadať, aby ste mu podiel ponúkli na kúpu, alebo sa dovolať neplatnosti prevodu. V zmluve preto trvajte na vyhlásení o ponuke a jej výsledku a vyžiadajte si doklady. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Synovec nie je blízkou osobou automaticky, preto odporúčam podiel súrodencom najprv písomne ponúknuť. Zákon za blízke osoby bez ďalšieho považuje len príbuzných v priamom rade (rodičia, deti, vnuci, starí rodičia), súrodenca a manžela. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere – teda aj synovec, neter, švagor či druh – sú blízke iba vtedy, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. To je otázka konkrétneho vzťahu, ktorý by ste v prípadnom spore museli preukázať, a výsledok nie je vopred istý. Ak by súd dospel k záveru, že synovec blízkou osobou nie je, vaši súrodenci by sa mohli domáhať, aby im podiel ponúkol na kúpu, alebo sa dovolať neplatnosti prevodu. Písomná ponuka s rovnakými podmienkami, aké ste dohodli so synovcom, vás stojí len čas; ak ju súrodenci v lehote nevyužijú alebo sa predkupného práva pre tento predaj písomne vzdajú, je prevod bezpečný.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Podiely si určte priamo v kúpnej zmluve zlomkom, ktorý zodpovedá tomu, čím kto na kúpu prispieva – napríklad 2/3 a 1/3. Ak zmluva veľkosť podielov neuvedie, platí, že sú rovnaké, a neskôr sa to dá zmeniť len ďalším prevodom medzi vami. Kto koľko zaplatil z úspor, je pre kataster nepodstatné; rozhoduje zlomok zapísaný na liste vlastníctva. Podiely sa samy nemenia ani podľa toho, kto v skutočnosti spláca hypotéku. Preto odporúčam popri kúpnej zmluve spísať medzi sebou krátku dohodu: kto vložil aké vlastné zdroje, v akom pomere splácate úver a ako sa vyrovnáte, ak jeden z vás bude chcieť zo spoluvlastníctva odísť. Počítajte aj s tým, že ako nezosobášení partneri budete podieloví spoluvlastníci s predkupným právom navzájom – ak by jeden chcel svoj podiel predať inému, musí ho najprv ponúknuť druhému.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

K podpisu kúpnej zmluvy vás donútiť nemôže, môže však navrhnúť súdu zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva – a to právo má každý spoluvlastník bez ohľadu na veľkosť podielu. Súd najprv skúma, či sa nehnuteľnosť dá dobre rozdeliť. Ak nie, prikáže ju za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, pričom prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci; ak ju nechce nikto, nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Pri dome, ktorý sa rozdeliť nedá, tak menšinový spoluvlastník často skončí s peňažnou náhradou. Jej výšku však neurčuje druhý spoluvlastník, ale súd, spravidla na základe znaleckého posudku. Ponuku preto porovnajte s reálnou hodnotou svojho podielu. Dohoda býva rýchlejšia a lacnejšia než súdne konanie, no nemusíte ju prijať za cenu, ktorá hodnote podielu nezodpovedá.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Predať môžete po tom, čo márne uplynie doba na využitie predkupného práva – ak ste v ponuke neurčili inú, pri nehnuteľnosti sú to dva mesiace od ponuky. Mlčanie spoluvlastníka neznamená súhlas ani nesúhlas; rozhodujúce je, že v tejto dobe kúpnu cenu nezaplatil, a jeho predkupné právo tým zaniklo. Samotné vyhlásenie, že má o podiel záujem, bez zaplatenia spravidla nestačí. Odložte si ponuku aj doklad o jej doručení: kupujúci ich bude chcieť vidieť a v prípadnom spore nimi preukážete, že ste postupovali správne. Pozor však na podmienky predaja. Tretej osobe môžete podiel predať len za tých podmienok, ktoré ste uviedli v ponuke. Ak by ste napokon predávali lacnejšie alebo s výhodnejšou splatnosťou, treba spoluvlastníkovi urobiť novú ponuku s týmito zmenenými podmienkami, inak by ste jeho právo obišli.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Nie, zápis v kúpnej zmluve nestačí, pretože zmluvu uzatvárate len s predávajúcim a druhého spoluvlastníka nezaväzuje. Kúpou získate ideálnu polovicu celého domu, nie poschodie. Aby ste mali istotu, potrebujete písomnú dohodu o užívaní domu, ktorú podpíše aj druhý spoluvlastník: kto užíva ktoré miestnosti, dvor a garáž, kto znáša aké náklady a ako sa rozhoduje o opravách. Najlepšie je uzavrieť ju súčasne s kúpnou zmluvou a jej podpis urobiť podmienkou zaplatenia ceny. Ani taká dohoda však nie je zapísaná v katastri a pri zmene spoluvlastníka o ňu môže vzniknúť spor. Trvalejším riešením je reálne rozdelenie: ak to usporiadanie domu a pozemku dovoľuje, možno spoluvlastníctvo vyporiadať tak, že každý bude výlučným vlastníkom svojej časti. Vyžaduje si to súhlas oboch spoluvlastníkov a podľa okolností aj súčinnosť stavebného úradu a geodeta.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát