Kúpna zmluva na pozemok: čo preveriť pred kúpou

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Pred kúpou si preverte list vlastníctva a katastrálnu mapu, prístup z verejnej cesty, územný plán obce, možnosť pripojenia na siete a ťarchy vrátane nájmu, ktorý na liste vlastníctva nemusí byť zapísaný. V zmluve má byť pozemok označený rovnako ako v katastri – katastrálne územie, parcelné číslo, register C alebo E, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Predávajúci má výslovne vyhlásiť, že na pozemku neviaznu spory, nájmy ani iné záťaže. Kúpnu cenu je bezpečnejšie platiť cez úschovu alebo až po povolení vkladu. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, na to slúži rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej si vyhradíte čas na preverenie pozemku. Má obsahovať presné označenie pozemku, kúpnu cenu a lehotu, dokedy sa kúpna zmluva podpíše. Najdôležitejšie je výslovné právo odstúpiť s vrátením celej zálohy, ak sa v dohodnutom čase ukáže, že na pozemku nemožno postaviť rodinný dom, že k nemu nie je zabezpečený prístup alebo že na ňom viaznu ťarchy, o ktorých ste nevedeli. Bez takejto podmienky by vám pri odmietnutí kúpy hrozila strata zálohy alebo zmluvná pokuta. Zálohu dohodnite v primeranej výške a plaťte ju prevodom na účet, nie v hotovosti bez potvrdenia. Lehotu si nastavte s rezervou, pretože vybavenie územnoplánovacej informácie na obci a vyjadrení správcov sietí si vyžiada čas.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Rozhodujúce je, čo máte v kúpnej zmluve. Ak vás predávajúci v zmluve ubezpečil, že pozemok je určený na výstavbu, a ukáže sa to ako nepravdivé, môžete podľa súčasnej úpravy zodpovednosti za vady od zmluvy odstúpiť; do úvahy prichádza aj primeraná zľava z kúpnej ceny. Vadu treba predávajúcemu vytknúť písomne a bez zbytočného odkladu po tom, čo ste ju zistili – na súde sa svojich práv domôžete len vtedy, ak ste ju vytkli najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia pozemku. Slabšie postavenie máte, ak tvrdenie o stavebnom pozemku zaznelo len ústne alebo v inzeráte a zmluva o ňom mlčí. Vtedy ho budete musieť preukázať inak, napríklad uloženým inzerátom alebo správami od predávajúceho. Preto odporúčam do zmluvy vždy uviesť účel kúpy a vyhlásenie predávajúceho o využiteľnosti pozemku a ešte pred podpisom si od obce vyžiadať územnoplánovaciu informáciu.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Kúpiť ho môžete, ale nie skôr, než budete vedieť, kde hranica naozaj je. Kúpnou zmluvou nadobúdate parcelu v hraniciach podľa katastra, nie podľa plota. Nechajte si preto ešte pred podpisom hranice vytýčiť geodetom; z vytýčenia bude zrejmé, či a o koľko susedovo oplotenie zasahuje do predávaného pozemku. Ak zasahuje, má to so susedom vyriešiť predávajúci – posunutím plota, prípadne dohodou o odpredaji alebo o užívaní sporného pásu. Nevyriešený stav znamená riziko sporu, do ktorého by ste po kúpe vstúpili vy, a sused sa v ňom môže odvolávať na to, že pás dlhé roky užíva ako vlastný. Do zmluvy odporúčam vyhlásenie predávajúceho, že hranice pozemku nie sú sporné a že doň nezasahujú stavby ani oplotenie iných osôb. Ak sa cena počíta podľa výmery, dohodnite si aj to, ako sa upraví, keby sa využiteľná plocha ukázala menšia.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Samotnému prevodu to nebráni, ale nájom predajom pozemku nezaniká – ako nový vlastník vstúpite do postavenia prenajímateľa. Pred podpisom si preto vyžiadajte nájomnú zmluvu a zistite, na akú dobu je uzavretá, aké nájomné sa platí a akým spôsobom a v akých lehotách ju možno ukončiť. Pri poľnohospodárskej pôde platia osobitné pravidlá a výpovedné lehoty bývajú dlhé, takže pozemok nemusíte mať k dispozícii vtedy, keď ho budete potrebovať. Ak predávajúci tvrdí, že žiadnu zmluvu nemá, overte si priamo u družstva, na základe čoho pôdu užíva. Do kúpnej zmluvy patrí pravdivý stav: buď vyhlásenie, že pozemok prenajatý nie je, alebo presný údaj o nájme. Ak chcete čoskoro stavať, dohodnite si, že nájom ukončí ešte predávajúci, a časť kúpnej ceny zaplatíte až po tom, čo vám pozemok odovzdá voľný.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Bezpečné je to vtedy, keď časť kúpnej ceny potrebná na splatenie úveru nepôjde predávajúcemu, ale priamo banke. Predávajúci si od banky vyžiada písomné vyčíslenie zostatku úveru k určitému dňu s číslom účtu a prísľubom, že po úhrade vydá potvrdenie potrebné na výmaz záložného práva. V kúpnej zmluve sa potom dohodne, že túto sumu zaplatíte na účet banky a zvyšok ceny dostane predávajúci až po výmaze záložného práva z listu vlastníctva, prípadne po povolení vkladu vo váš prospech. Zmluva má riešiť aj to, čo sa stane, ak banka výmaz neumožní alebo vyčíslenie medzičasom stratí platnosť – teda právo odstúpiť a vrátenie zaplatených peňazí. Zaplatiť celú kúpnu cenu priamo predávajúcemu pri zaťaženom pozemku neodporúčam: záložné právo prevodom nezaniká a ostalo by na pozemku, ktorý už bude váš.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát