Kúpna zmluva na rodinný dom: na čo si dať pozor

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Skontrolujte najmä, či zmluva prevádza všetko, čo k domu patrí: stavbu so súpisným číslom, pozemok pod ňou, dvor, záhradu, prípadný podiel na prístupovej ceste a vedľajšie stavby. Porovnajte skutočný stav s katastrom, pretože prístavby bez povolenia alebo kolaudácie prechádzajú ako problém na vás. Na liste vlastníctva si pozrite ťarchy, hlavne záložné právo a vecné bremeno doživotného užívania. V zmluve majú byť vyhlásenia predávajúceho o vadách, termín odovzdania a vypratania domu a bezpečný spôsob platby, najlepšie cez úschovu. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Daň z nehnuteľností za rok, v ktorom sa dom predáva, platí obci ten, kto bol vlastníkom na začiatku roka – teda predávajúci, a to za celý rok. Zákon mu nedáva nárok, aby ste mu pomernú časť preplatili; je to možné len vtedy, ak si to v kúpnej zmluve dohodnete. Vy ako nový vlastník oznámite obci zmenu podaním priznania k dani z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka. Pri energiách a vode rozhoduje deň odovzdania domu: do odovzdávacieho protokolu zapíšte stavy elektromera, plynomera a vodomera, podľa nich sa spotreba rozdelí a odberné miesta sa prepíšu na vás. V zmluve odporúčam dohodnúť, že predávajúci uhradí všetky platby spojené s domom do dňa odovzdania, a doplniť jeho vyhlásenie, že voči dodávateľom ani obci nemá nedoplatky. Zálohy, ktoré zaplatil za obdobie po odovzdaní, mu vyúčtuje dodávateľ.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Ako vlastník máte právo žiadať, aby predávajúci dom vypratal a odovzdal, vynútiť si to však môžete len zákonnou cestou. Najprv ho písomne vyzvite na odovzdanie v krátkej lehote a odvolajte sa na termín zo zmluvy; ak je v zmluve dohodnutá zmluvná pokuta za omeškanie s odovzdaním, uplatnite ju spolu s výzvou. Ak nereaguje, nasleduje žaloba o vypratanie nehnuteľnosti a po právoplatnom rozsudku exekúcia. Svojpomocné vypratanie, výmenu zámkov alebo odpojenie energií neodporúčam, mohli by ste sa sami vystaviť právnym následkom. Popri vyprataní môžete žiadať náhradu za to, že predávajúci dom užíva bez právneho dôvodu, a náhradu škody, napríklad nákladov na náhradné bývanie. Najúčinnejšia ochrana je však v samotnej zmluve: časť kúpnej ceny viazať na podpis odovzdávacieho protokolu a dohodnúť pokutu za každý deň omeškania.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Zmluva musí byť nastavená tak, aby sa dala splniť podľa podmienok banky, nie naopak. Kúpnu cenu rozdeľte na časť z vlastných zdrojov a časť z úveru a pri každej uveďte, kedy a kam sa platí. Splatnosť úverovej časti neviažte na pevný dátum, ale na krok, ktorý banka vyžaduje pred čerpaním – spravidla zriadenie záložného práva na kupovaný dom v prospech banky. Na to je potrebná súčinnosť predávajúceho, lebo záložnú zmluvu podpisuje ešte ako vlastník; jeho povinnosť podpísať ju v určenej lehote preto patrí do kúpnej zmluvy. Dohodnite si aj právo odstúpiť od zmluvy s vrátením všetkého, čo ste zaplatili, ak banka úver napokon neposkytne, a primerane dlhú lehotu na čerpanie. Návrh zmluvy dajte banke na posúdenie ešte pred podpisom; banky majú vlastné požiadavky na znenie platobných podmienok a neskoršie zmeny sa riešia dodatkom.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Dá, ale nie opravou pôvodnej zmluvy – na chýbajúcu parcelu treba uzavrieť novú zmluvu a podať nový návrh na vklad. Vlastníctvo prešlo len k nehnuteľnostiam, ktoré boli v zmluve označené, takže vynechaná parcela stále patrí predávajúcemu. Po povolení vkladu už predmet prevodu dodatkom rozšíriť nemožno. Oslovte preto predávajúceho čo najskôr a navrhnite mu podpis samostatnej kúpnej zmluvy na túto parcelu. Kúpnu cenu za ňu treba v novej zmluve uviesť; ak bola podľa vašej dohody zahrnutá už v pôvodnej cene za dom s pozemkami, má to zmluva výslovne povedať. Podpis predávajúceho musí byť opäť úradne osvedčený a za nový návrh na vklad sa platí správny poplatok 100 € pri listinnom alebo 50 € pri elektronickom podaní. Ak by predávajúci odmietol, ostáva súdna cesta, kde bude rozhodujúce, čo si strany preukázateľne dohodli – najmä znenie zmluvy, inzerát a vzájomná komunikácia.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Kúpiť ho možno, ale vecné bremeno prevodom nezaniká a oprávnená osoba by mohla v dome bývať aj po tom, čo sa stanete vlastníkom. Sľub, že sa odsťahuje, na tom nič nemení – kým je bremeno zapísané v katastri, jej právo trvá a môže ho kedykoľvek začať znova využívať. Bezpečné riešenie je, aby sa bremeno zrušilo ešte pred kúpou alebo súčasne s ňou: oprávnená osoba uzavrie s vlastníkom písomnú dohodu o zrušení vecného bremena, ktorá sa predloží katastru, a bremeno sa z listu vlastníctva vymaže. V kúpnej zmluve si potom dohodnite, že kúpnu cenu alebo jej podstatnú časť zaplatíte až po výmaze, prípadne že od zmluvy môžete odstúpiť, ak k výmazu v určenej lehote nedôjde. Počítajte aj s tým, že banka dom zaťažený právom doživotného bývania spravidla neprijme ako zábezpeku úveru. Bez dohody takéto bremeno zaniká až smrťou oprávnenej osoby.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát