Skryté vady nehnuteľnosti po kúpe: práva kupujúceho a lehoty

Skryté vady nehnuteľnosti sú vady, ktoré byt, dom alebo pozemok mal už pri prevzatí, kupujúci ich pri obhliadke nemohol zistiť a predávajúci na ne neupozornil. Podľa súčasnej úpravy má kupujúci pri takejto vade právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny a v závažných prípadoch aj právo od zmluvy odstúpiť. Podmienkou je, že vadu predávajúcemu včas vytkne.

Čo je skrytá vada nehnuteľnosti a čo ňou nie je

Predávajúci, ktorý o vade vie, je povinný kupujúceho na ňu upozorniť už pri dojednávaní kúpnej zmluvy (§ 596 Občianskeho zákonníka). O skrytú vadu ide vtedy, keď sú splnené tri znaky:

• vada existovala už v čase, keď kupujúci nehnuteľnosť prevzal, hoci sa prejavila až neskôr,
• kupujúci ju pri obhliadke s bežnou pozornosťou nemohol zistiť,
• predávajúci na ňu neupozornil v zmluve ani iným preukázateľným spôsobom.

V praxi ide najčastejšie o zatekanie strechy, vlhkosť a plesne zakryté čerstvou maľovkou, poškodené rozvody vody a kanalizácie, chybnú elektroinštaláciu alebo narušenú statiku. Naopak, vady, ktoré bolo pri obhliadke vidieť, sa uplatniť nedajú, ibaže predávajúci výslovne ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek vád. Vadou spravidla nie je ani bežné opotrebenie zodpovedajúce veku stavby.

Z rozhodnutí Najvyššieho súdu: Nejasne označený pozemok, vadné plnomocenstvo či nezaplatená cena – päť chýb v kúpnej zmluve, ktoré skončili až na Najvyššom súde. Pozrite si, čo sa stalo a ako sa tomu dalo predísť.

Práva kupujúceho pri skrytej vade

Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci neupozornil, kupujúci má podľa § 597 a § 598 Občianskeho zákonníka tieto nároky:

• Primeraná zľava z kúpnej ceny – zodpovedá povahe a rozsahu vady. Presný výpočet zákon neurčuje; v praxi sa opiera o znalecký posudok a o náklady na odstránenie vady.
• Odstúpenie od zmluvy – ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou, alebo ak predávajúci ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti či že nemá žiadne vady, a nebola to pravda. Postup opisujem v článku o odstúpení od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť.
• Náhrada nevyhnutných nákladov, ktoré kupujúcemu vznikli v súvislosti s uplatnením týchto práv.

Pri byte v novostavbe zodpovedá za vady developer ako predávajúci. Popri zákone tam rozhoduje aj dohodnutá záruka a postup reklamácie, ktoré má upraviť kúpna zmluva s developerom.

Lehoty: dokedy treba skrytú vadu vytknúť

Vadu treba u predávajúceho uplatniť bez zbytočného odkladu po jej zistení. Na súde sa práv zo zodpovednosti za vady možno domáhať len vtedy, ak bola vada predávajúcemu vytknutá najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti (§ 599 Občianskeho zákonníka). Lehota plynie od prevzatia, nie od podpisu zmluvy, preto má byť dátum odovzdania zachytený v odovzdávacom protokole. V rovnakých lehotách treba u predávajúceho uplatniť aj náhradu nevyhnutných nákladov.

Aby vytknutie obstálo aj v prípadnom spore, odporúčam tento postup:

1. vadu hneď zdokumentujte – fotografie, video, dátum zistenia, svedkovia,
2. vytknite ju písomne a list pošlite doporučene; opíšte, ako sa vada prejavuje, a uveďte, čo žiadate,
3. pri vážnejšej vade si dajte vypracovať znalecký posudok o jej príčine, rozsahu a o tom, či existovala už pri prevzatí,
4. pred opravou umožnite predávajúcemu obhliadku, ak to stav nehnuteľnosti dovoľuje.

Ak sa s predávajúcim nedohodnete, nárok treba uplatniť na súde skôr, než sa premlčí.

Doložka „ako stojí a leží“ a právne vady

Predávajúci sa niekedy snažia zodpovednosť vylúčiť vetou, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť v stave „ako stojí a leží“. Ani takáto doložka však podľa § 501 Občianskeho zákonníka nemení to, že predávajúci zodpovedá, ak nehnuteľnosť nemá vlastnosť, o ktorej vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si kupujúci výslovne vymienil. Nezbavuje ho ani povinnosti upozorniť na vady, o ktorých vie.

Od faktických vád treba odlíšiť právne vady – záložné právo, vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu. Väčšinu z nich možno preveriť pred podpisom na liste vlastníctva; ostatné sa riešia vyhláseniami predávajúceho v zmluve, že nehnuteľnosť nie je zaťažená, prenajatá ani predmetom sporu, a dohodnutým následkom pre prípad, že to nie je pravda.

Ako sa pred skrytými vadami chrániť už v kúpnej zmluve

Spor o skrytú vadu býva zdĺhavý a jeho výsledok závisí od dôkazov. Riziko sa dá výrazne znížiť ešte pred podpisom:

• Technická obhliadka s odborníkom, najmä pri staršom dome.
• Zoznam známych vád priamo v zmluve alebo v jej prílohe – predávajúci tým splní svoju povinnosť a kupujúci vie, čo kupuje.
• Vyhlásenia predávajúceho o stave strechy, rozvodov, kúrenia či o vlhkosti. Práve nepravdivé ubezpečenie otvára cestu k odstúpeniu od zmluvy.
• Odovzdávací protokol s dátumom prevzatia, stavmi meračov a fotografiami.
• Zadržanie časti ceny na dohodnutý čas po odovzdaní; ako to upraviť, píšem v článku o kúpnej cene v kúpnej zmluve.

Ako pomôže kontrola zmluvy advokátom

Pri kontrole kúpnej zmluvy si všímam, či zmluva zodpovednosť za vady neobmedzuje viac, než je primerané, či obsahuje konkrétne vyhlásenia predávajúceho o technickom a právnom stave a či je jasné, čo nastane, ak sa ukážu ako nepravdivé. Navrhnem aj doplnenie zoznamu známych vád, odovzdávacieho protokolu alebo zadržania časti ceny. Kontrola má najväčší zmysel pred podpisom – po ňom už možno vychádzať len z toho, čo v zmluve je.

Súvisiace články

• Doložka „ako stojí a leží“ a zodpovednosť predávajúceho za vady
• Kedy a ako odstúpiť od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
• Kúpna zmluva na rodinný dom – čo si skontrolovať
• Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

Chcete mať istotu ešte pred podpisom? Nahrajte zmluvu a cenu kontroly advokátom uvidíte hneď.