Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť: kedy a ako

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, ale nie okamžite. Od kúpnej zmluvy možno odstúpiť len z dôvodu, ktorý dáva zákon alebo zmluva. Pri nezaplatenej cene musíte kupujúcemu najprv písomne poskytnúť dodatočnú primeranú lehotu; ak nezaplatí ani v nej, vzniká vám právo odstúpiť, pokiaľ zmluva neupravuje postup inak. Odstúpenie urobte písomne, doručte ho kupujúcemu a podpis si dajte úradne osvedčiť kvôli katastru. Zmluva sa tým zrušuje od začiatku a strany si vracajú, čo si plnili. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Hypotéka odstúpením od kúpnej zmluvy nezaniká. Úverová zmluva je samostatný záväzok voči banke, takže požičané peniaze jej dlhujete ďalej a splátky treba platiť, kým sa úver nevyrovná.

V praxi sa úver spláca z kúpnej ceny, ktorú predávajúci po odstúpení vracia – najbezpečnejšie tak, že časť zodpovedajúcu úveru poukáže priamo banke. Počítajte s tým, že na byte je zapísané záložné právo banky a súhlas s jeho výmazom banka spravidla vydá až po splatení úveru. Vrátenie peňazí, výmaz ťarchy a zápis pôvodného vlastníka v katastri preto treba zladiť. Predčasné splatenie môže byť podľa úverovej zmluvy spojené s poplatkom.

Skôr než odstúpenie odošlete, oznámte svoj zámer banke a dohodnite si s ňou aj s predávajúcim poradie krokov. Ak predávajúci peniaze nevráti, banke zodpovedáte naďalej vy – aj preto si dôvod odstúpenia nechajte vopred právne posúdiť.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Odstúpenie má účinky len vtedy, ak mal predávajúci dôvod podľa zákona alebo zmluvy a dodržal potrebný postup; inak zmluva trvá ďalej. Pri omeškaní s platbou zákon vyžaduje, aby vám veriteľ najprv poskytol dodatočnú primeranú lehotu. Ak to neurobil a zmluva neupravuje odstúpenie inak, je jeho odstúpenie sporné – tým skôr, ak ste medzitým zaplatili.

Odpovedzte mu písomne a bez odkladu: uveďte, že odstúpenie považujete za neúčinné, prečo, a že na zmluve trváte. Odložte si doklady o úhrade, doručenú zásielku aj celú komunikáciu a ďalej plňte svoje povinnosti, aby ste sa sami nedostali do omeškania. Ak vám predávajúci začne vracať peniaze, písomne mu oznámte, že to nepovažujete za súhlas so zrušením zmluvy. Ak sa nedohodnete, o tom, či zmluva platí a kto je vlastníkom, rozhodne súd. S právnym krokom neotáľajte, najmä ak hrozí prevod nehnuteľnosti na niekoho iného.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Po platnom odstúpení je predávajúci povinný kúpnu cenu vrátiť, a ak to neurobí dobrovoľne, treba ju vymáhať žalobou na súde. Zrušením zmluvy vzniká obom stranám povinnosť vrátiť si všetko, čo podľa nej dostali – vy vraciate nehnuteľnosť, predávajúci peniaze.

Najprv ho písomne vyzvite, aby sumu vrátil v konkrétnej lehote a na určený účet. Keďže povinnosti sú vzájomné, je rozumné navrhnúť výmenu naraz – napríklad tak, že predávajúci zloží peniaze do úschovy a uvoľnia sa mu po odovzdaní domu a po zápise v katastri. Nehnuteľnosť medzitým riadne opatrujte a nezhoršujte jej stav. Ak ste cenu platili z hypotéky, zapojte do rokovaní aj banku. S uplatnením nároku na súde dlho nečakajte, pretože právo na vrátenie peňazí sa premlčuje, a počítajte s tým, že predávajúci bude pravdepodobne spochybňovať samotný dôvod odstúpenia.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Nie, samotná zmena názoru nie je dôvodom na odstúpenie. Od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť možno odstúpiť len vtedy, ak to pripúšťa zákon alebo ak si strany takú možnosť výslovne dohodli. Pozrite si preto najprv zmluvu – ak v nej právo odstúpiť bez dôvodu nie je, jednostranne ju nezrušíte.

Zostáva dohoda s druhou stranou. Zmluvu možno zrušiť písomnou dohodou oboch strán, v ktorej si upravíte aj vrátenie toho, čo už bolo zaplatené, a prípadné vyrovnanie nákladov. Kým kataster o vklade nerozhodol, možno so súhlasom ostatných účastníkov vziať späť aj návrh na vklad; správny poplatok sa však nevracia. Ak druhá strana nesúhlasí, zmluva vás naďalej zaväzuje a pri jej neplnení riskujete zmluvnú pokutu, náhradu škody alebo to, že od zmluvy odstúpi ona. Rokujte preto čo najskôr, kým vklad nie je povolený.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, omeškanie predávajúceho s odovzdaním môže byť dôvodom na odstúpenie, spravidla však až po márnom uplynutí dodatočnej primeranej lehoty. Predávajúceho preto písomne vyzvite, aby byt vypratal a odovzdal do konkrétneho dňa, a upozornite ho, že inak od zmluvy odstúpite. Pozrite si aj zmluvu – môže obsahovať vlastnú úpravu, napríklad právo odstúpiť po určitom počte dní omeškania.

Zvážte však, či odstúpenie naozaj chcete. Znamenalo by vrátenie bytu aj peňazí a nový zápis v katastri, pričom vrátenie kúpnej ceny môže byť zdĺhavé. Ak vám na byte záleží, máte ako vlastník aj iné možnosti: žiadať vypratanie súdnou cestou, uplatniť zmluvnú pokutu za omeškanie, ak je dohodnutá, a náhradu škody, napríklad nákladov na náhradné bývanie. Pri ďalších kúpach pomáha, ak sa časť ceny uvoľní až po odovzdaní nehnuteľnosti.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát