Rezervačná zmluva s developerom: rezervačný poplatok a jeho vrátenie

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Závisí to od toho, čo je v rezervačnej zmluve. Zákon ju osobitne neupravuje, preto má zmluva výslovne určiť, že poplatok sa započíta na kúpnu cenu, kedy sa vracia a kedy si ho developer môže ponechať. Prepadnúť môže len vtedy, ak je to jasne a písomne dohodnuté, spravidla ako zmluvná pokuta za to, že ďalšiu zmluvu odmietnete podpísať. Ak kupujete na hypotéku, dohodnite si vrátenie poplatku pri zamietnutí úveru a vopred si vyžiadajte znenie zmluvy o budúcej zmluve. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Bez písomnej dohody má developer na ponechanie poplatku slabú pozíciu. Rezerváciu síce možno dohodnúť aj ústne alebo e-mailom, no zmluvnú pokutu možno dojednať iba písomne, takže prepadnutie poplatku ako sankciu developer bez podpísanej zmluvy spravidla nepreukáže. Ak ku kúpe nedôjde, žiadajte poplatok späť písomnou výzvou s tým, že ste si nedohodli nič, čo by developera oprávňovalo ponechať si ho. Slabšiu pozíciu však máte aj vy: bez zmluvy ťažko preukážete, aký byt, za akú cenu a dokedy vám developer rezervoval. Odložte si e-maily, cenovú ponuku a doklad o platbe a čo najskôr žiadajte písomnú zmluvu. Kým ju nemáte a neprečítali ste si ju, neplaťte nič ďalšie. Ak vám developer predloží zmluvu dodatočne, nepodpisujte ju spätne s podmienkami, o ktorých ste pri platbe nevedeli.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Môže to byť v poriadku, ak je z dokumentov jasné, v čom mene kancelária koná a kto vám poplatok vráti. Pozrite si, kto je v rezervačnej zmluve zmluvnou stranou. Ak je to developer zastúpený kanceláriou, vyžiadajte si plnomocenstvo, z ktorého vyplýva, že kancelária smie zmluvu podpísať a prijať platbu. Ak je stranou len kancelária, developer sa vám k ničomu nezaviazal – ani k cene, ani k tomu, že byt nepredá inému. Vtedy žiadajte, aby zmluvu podpísal aj developer, alebo aspoň jeho písomné potvrdenie rezervácie. V zmluve má byť výslovne uvedené, že poplatok sa započíta na kúpnu cenu u developera a kto a v akej lehote ho vracia, ak z kúpy nebude nič. Ak sa má poplatok zmeniť na províziu kancelárie, spozornite: províziu za predaj bytov v projekte obvykle platí developer, ktorý si kanceláriu objednal.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Len preto, že ste si kúpu rozmysleli, od rezervačnej zmluvy spravidla odstúpiť nemožno – odstúpiť sa dá iba vtedy, ak to umožňuje zákon alebo samotná zmluva. Najprv si preto prečítajte, či zmluva obsahuje dôvody odstúpenia alebo možnosť rezerváciu zrušiť za odstupné. Ak nie a ďalšiu zmluvu nepodpíšete, developer si poplatok môže ponechať, pokiaľ je to v zmluve jasne dohodnuté, napríklad ako zmluvná pokuta. Aj vtedy sa oplatí rokovať: developer, ktorý byt rýchlo predá inému záujemcovi, býva ochotný vrátiť aspoň časť poplatku. Dohodu o ukončení rezervácie a o tom, koľko a dokedy vám vráti, urobte písomne. Ak zmluva o prepadnutí poplatku mlčí alebo je sankcia zjavne neprimeraná, máte dôvod žiadať vrátenie celej sumy. Či to tak je, sa dá posúdiť až z konkrétneho textu zmluvy.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Môžete žiadať vrátenie celého rezervačného poplatku a podľa zmluvy aj zmluvnú pokutu a náhradu škody. Developer porušil záväzok držať byt počas rezervácie pre vás, takže dôvod, pre ktorý poplatok prijal, odpadol. Zmluvnú pokutu môžete uplatniť len vtedy, ak je pre prípad porušenia zo strany developera v zmluve písomne dohodnutá. Škodu musíte preukázať – môžu ňou byť napríklad zbytočne vynaložené poplatky spojené s vybavovaním úveru. Domôcť sa samotného bytu býva ťažké: rezervačná zmluva sa do katastra nezapisuje a nového vlastníka nezaväzuje. Developera vyzvite písomne, s lehotou na vrátenie peňazí a s číslom účtu, a výzvu pošlite doporučene. Pre budúcnosť z toho plynie ponaučenie, že sankcia pre developera za predaj bytu inému má byť v rezervačnej zmluve rovnako ako sankcia pre kupujúceho.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, ale len so súhlasom developera alebo vtedy, ak to rezervačná zmluva výslovne dovoľuje. Práva a povinnosti z rezervácie sa viažu na osobu, ktorá zmluvu podpísala, a developer nie je povinný uzavrieť ďalšiu zmluvu s niekým iným. Zmena sa robí písomným dodatkom alebo dohodou všetkých zúčastnených; ak si za ňu developer účtuje poplatok, má byť uvedený v zmluve alebo v cenníku, ktorý ste dostali vopred. Najjednoduchšie je myslieť na to už pri podpise a do rezervačnej zmluvy doplniť vetu, že zmluvu o budúcej zmluve môžete uzavrieť spolu s ďalšou osobou alebo ju môže namiesto vás uzavrieť osoba, ktorú určíte. Ak byt financujete hypotékou, overte si aj požiadavky banky na to, kto má byť kupujúcim a kto dlžníkom z úveru. Pri manželoch sa spravidla počíta s tým, že ďalšie zmluvy podpíšu obaja.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát