Zmluva o budúcej kúpnej zmluve medzi fyzickými osobami: náležitosti a riziká

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí byť písomná, musí určiť dobu, do ktorej kúpnu zmluvu uzavriete, a obsahovať jej podstatné náležitosti – presne označenú nehnuteľnosť a kúpnu cenu. Ak druhá strana kúpnu zmluvu nepodpíše, môžete sa do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradil súd, a žiadať náhradu škody. Zmluva sa nezapisuje do katastra, preto odporúčam krátku lehotu, zálohu zloženú do úschovy a zmluvnú pokutu pre obe strany. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Rozhoduje to, či ste si neschválenie úveru v zmluve dohodli ako dôvod na jej ukončenie. Ak áno, postupujte presne podľa zmluvy – spravidla ide o odstúpenie doložené stanoviskom banky – a záloha sa vám vracia. Ak zmluva o hypotéke mlčí, zamietnutie úveru vás záväzku kúpiť nezbavuje. Predávajúci môže žiadať zmluvnú pokutu a v krajnom prípade sa na súde domáhať uzavretia kúpnej zmluvy. Či by išlo o takú zmenu okolností, pri ktorej záväzok zaniká zo zákona, závisí od konkrétneho prípadu a spoliehať sa na to neodporúčam. V praxi skúste viac ciest naraz: požiadajte o úver inú banku, navrhnite predávajúcemu písomné predĺženie lehoty alebo dohodu o zrušení zmluvy s vrátením zálohy, prípadne jej časti. Predávajúci, ktorý chce rýchlo predať inému, na dohodu často pristúpi. Čokoľvek dohodnete, urobte písomne.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Nie, na platnosť zmluvy o budúcej kúpnej zmluve stačí písomná forma a obyčajné podpisy oboch strán. Úradné osvedčenie podpisu zákon nevyžaduje, pretože táto zmluva sa nepredkladá katastru. Osvedčený musí byť až podpis predávajúceho na samotnej kúpnej zmluve, ktorou sa vlastníctvo prevádza. Osvedčenie podpisov u notára alebo na matrike má napriek tomu praktický význam: druhá strana nemôže neskôr tvrdiť, že zmluvu nepodpísala alebo že bola podpísaná v iný deň. Pri vyššej zálohe alebo dlhšej lehote ho preto odporúčam. Dôležitejší než forma podpisu je však obsah – zmluva musí mať dohodnutú dobu na uzavretie kúpnej zmluvy, presne označenú nehnuteľnosť a cenu a podpísať ju majú všetci vlastníci zapísaní na liste vlastníctva. Ak niektorý chýba, jeho podiel zmluvou viazaný nie je.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Áno, lehotu možno predĺžiť písomným dodatkom, ktorý podpíšu obe strany, a najlepšie je urobiť to ešte pred jej uplynutím. V dodatku uveďte nový konkrétny dátum a to, že ostatné dojednania ostávajú bez zmeny; ak je záloha v úschove, upravte aj lehoty v zmluve o úschove. Ak lehota už uplynula a obaja o predaj stojíte, nič vám nebráni kúpnu zmluvu jednoducho uzavrieť alebo sa písomne dohodnúť na novom termíne. Pozor však na následky uplynutia: od toho dňa plynie ročná lehota, v ktorej sa možno na súde domáhať uzavretia kúpnej zmluvy, a môže vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu. V dodatku preto výslovne napíšte, či si strany z doterajšieho omeškania niečo uplatňujú, alebo nie. Na predĺženie nemá žiadna strana nárok – ak druhá strana nesúhlasí, ostáva pôvodný termín.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Neodporúčam to – ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, zmluvu majú podpísať obaja. Predaj domu nie je bežnou vecou, ktorú môže vybaviť jeden z manželov sám, a potrebný je súhlas oboch. Ak zmluvu podpíše len jeden, druhý sa môže dovolať jej neplatnosti a vklad na základe kúpnej zmluvy bez jeho podpisu kataster nepovolí. Kupujúci by tak mal v rukách záväzok, ktorý sa nemusí dať splniť, a zálohu by musel vymáhať späť. Riešenie je jednoduché: manželka môže zmluvu podpísať v zahraničí a poslať ju, alebo manželovi udelí písomné plnomocenstvo, v ktorom je nehnuteľnosť aj úkon presne označený. Na kúpnu zmluvu bude potrebné plnomocenstvo s úradne osvedčeným podpisom. Podobne je to pri podielových spoluvlastníkoch – každý sa môže zaviazať len za svoj podiel, preto majú podpísať všetci zapísaní na liste vlastníctva.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Môžete žiadať vrátenie zálohy, dohodnutú zmluvnú pokutu a náhradu škody, ktorú vám porušenie zmluvy spôsobilo. Samotný byt už spravidla nezískate: zmluva o budúcej zmluve zaväzovala len predávajúceho, nie nového vlastníka, a rozhodnutie súdu, ktoré by nahradilo podpis predávajúceho, by vám vlastníctvo neprinieslo, keďže predávajúci už vlastníkom nie je. Postupujte písomne. Vyzvite predávajúceho na vrátenie zálohy a zaplatenie pokuty v konkrétnej lehote a výzvu pošlite doporučene. Škodou môžu byť napríklad poplatky spojené s úverom alebo náklady na znalecký posudok – každú položku musíte preukázať dokladom. Ak predávajúci nezaplatí, nasleduje žaloba, s ktorou zbytočne neotáľajte. Ak je záloha zložená v úschove, obráťte sa aj na toho, kto ju drží, aby ju predávajúcemu nevyplatil.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát