Sprostredkovateľská zmluva s realitnou kanceláriou: provízia a exkluzivita

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Pred podpisom si v zmluve nájdite štyri veci: kedy vzniká nárok na províziu, čo presne znamená exkluzivita, ako dlho zmluva trvá a aké pokuty obsahuje. Pre vás je bezpečnejšie, ak provízia patrí kancelárii až po uzavretí kúpnej zmluvy, nie už pri rezervácii. Pri exkluzivite si overte, či platíte aj vtedy, keď kupca nájdete sami. Ukončiť ju možno výpoveďou, ak ju zmluva pripúšťa, a ak ste ju ako spotrebiteľ podpísali mimo kancelárie alebo na diaľku, spravidla máte 14 dní na odstúpenie. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva vás sama osebe nezaväzuje nehnuteľnosť predať, môže vás však zaviazať zaplatiť, ak od predaja ustúpite. Províziu kancelária dostane len vtedy, keď nastane udalosť, na ktorú ju zmluva viaže. Mnohé zmluvy však pre tento prípad obsahujú zmluvnú pokutu alebo náhradu nákladov – napríklad ak odmietnete záujemcu, ktorý ponúkne dohodnutú cenu, alebo ak zmluvu ukončíte predčasne.

Prečítajte si preto, za čo presne pokuta hrozí, aká je jej výška a či ste so záujemcom už podpísali rezervačnú zmluvu; tá môže zakladať ďalšie nároky. Neprimerane vysokú pokutu môže súd znížiť a ako spotrebiteľ môžete namietať aj neprijateľnosť podmienky, ktorá vás neprimerane znevýhodňuje. Rozhodnutie oznámte kancelárii písomne a čo najskôr a skúste sa dohodnúť na ukončení zmluvy. Dohodu o ukončení uzavrite písomne.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Provízia patrí tej kancelárii, ktorej pričinením sa predaj uskutočnil – za predpokladu, že ani jedna zo zmlúv nie je exkluzívna. Rozhodujúce nie je, kto kupujúceho oslovil ako prvý, ale čia činnosť skutočne viedla k uzavretiu zmluvy: kto robil obhliadku, kto rokoval o cene a podmienkach, kto pripravil rezerváciu. Odložte si preto všetku komunikáciu a záznamy z obhliadok.

Iná situácia nastane, ak ste jednej z kancelárií podpísali exkluzivitu. Zverením predaja ďalšej kancelárii ste ju mohli porušiť a hrozí vám pokuta alebo provízia pre výhradnú kanceláriu popri odmene tej druhej. Pozrite si obe zmluvy – najmä ustanovenia o výhradnosti, o tom, kedy vzniká nárok na odmenu, a o záujemcoch, ktorých kancelária priviedla. Ak sa kancelárie nedohodnú, neplaťte obom len preto, aby ste mali pokoj; nárok musí preukázať ten, kto ho uplatňuje.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Závisí to od toho, na akú udalosť vaša zmluva viaže vznik nároku na províziu. Ak provízia patrí kancelárii až po uzavretí kúpnej zmluvy alebo po zaplatení kúpnej ceny, nárok jej nevznikol, pretože k predaju nedošlo. Ak zmluva hovorí, že odmena patrí už za podpis rezervačnej zmluvy, kancelária sa o toto ustanovenie môže oprieť. Ani vtedy to nemusí byť konečné: ak ste zmluvu uzatvárali ako spotrebiteľ a podmienka nebola individuálne dojednaná, možno namietať, že je neprijateľná. Posúdenie závisí od presného znenia a v spore by ho urobil súd.

Pozrite sa aj do rezervačnej zmluvy – často upravuje, čo sa stane s rezervačným poplatkom pri neschválenom úvere a či si z neho kancelária môže ponechať odmenu. Faktúru bez preverenia neuhrádzajte ani neuznávajte, najprv si nechajte obe zmluvy posúdiť.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Ak ste zmluvu podpísali ako spotrebiteľ mimo prevádzkových priestorov kancelárie, spravidla od nej môžete odstúpiť do 14 dní bez uvedenia dôvodu. Odstúpenie urobte písomne: označte zmluvu (dátum, zmluvné strany, nehnuteľnosť), jasne napíšte, že od nej odstupujete, a podpíšte ho všetci, ktorí zmluvu podpísali. Pošlite ho doporučene na adresu kancelárie, pre istotu aj e-mailom, a doklad o odoslaní si odložte. Nenechávajte to na posledný deň lehoty.

Pozrite si, čo o odstúpení hovorí samotná zmluva a či vás kancelária o tomto práve poučila. Ak ste výslovne žiadali, aby začala pracovať ešte pred uplynutím lehoty, môže si uplatniť úhradu za to, čo dovtedy skutočne vykonala – či oprávnene, závisí od okolností. Pri zmluve podpísanej priamo v kancelárii toto právo spravidla nemáte a ostáva výpoveď alebo dohoda o ukončení.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Ak ste sa kancelárii nezaviazali odmenu zaplatiť, povinnosť platiť províziu vám spravidla nevzniká. Provízia je odmena zo sprostredkovateľskej zmluvy a platí ju ten, kto si sprostredkovanie dohodol – pri inzerovanej nehnuteľnosti je to obvykle predávajúci. Samotná obhliadka ani odpoveď na inzerát takýto záväzok nezakladajú.

Skontrolujte si však, čo ste pri obhliadke alebo pri rezervácii podpísali. Záväzok zaplatiť odmenu býva vložený do záznamu z obhliadky, do rezervačnej zmluvy alebo do obchodných podmienok, na ktoré podpísaný text odkazuje. Ak taký záväzok nájdete, treba posúdiť, či je dojednaný jasne, za čo presne sa platí a či ako spotrebiteľ nemáte dôvod namietať jeho neplatnosť. Kanceláriu písomne požiadajte, aby uviedla, o ktorý podpísaný dokument a ktoré ustanovenie svoj nárok opiera. Dovtedy nič neplaťte.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát