Kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť: vzor a jeho riziká

Na tejto stránke advokát radí, na čo treba myslieť pri prevode nehnuteľností. Poskytneme Vám vzory kúpnych (kúpno-predajných) zmlúv a vzory iných zmlúv na požiadanie.

Hľadáte vzor kúpnej zmluvy (kúpno-predajnej zmluvy) alebo iné vzory zmlúv o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo hnuteľným veciam?

Vzor je dobré východisko, hotovú zmluvu si však pred podpisom nechajte skontrolovať.

Vzor: Kúpna zmluva na byt (kupna-zmluva.sk)

Vzor: Kúpna zmluva na dom (kupna-zmluva.sk)

Vzor: Kúpna zmluva na pozemok (kupna-zmluva.sk)

Prečo nepoužiť vzor kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy z internetu

Na internete je možné nájsť množstvo vzorov kúpnych zmlúv (kúpno-predajných zmlúv) alebo vzorov darovacích zmlúv. Dôvody, prečo sa neodporúča sťahovať vzor zmluvy z internetu sú nasledovné:

1. Vzory zmlúv z internetu nie sú aktuálne nakoľko dochádza k neustálym zmenám legislatívy. Napríklad Katastrálny zákon bol novelizovaný v poslednom období každý rok. Menia sa však aj iné právne predpisy napríklad zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) alebo zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a iné. Neaktuálnosť zmluvy spôsobí, že k vkladu vlastníckeho práva na kupujúceho môže dôjsť aj po niekoľkých mesiacoch a zmluvu bude potrebné prepracovať.
2. Kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo iná zmluva o prevode vlastníctva by mala byť formulovaná tak, aby Vás chránila pred prípadnými problémami a neočakávanými udalosťami. Vzor kúpno-predajnej zmluvy, pokiaľ ho advokát nerobí konkrétne pre Vás, môže byť vo Váš neprospech. Formulácia je často vágna so skrytými nástrahami, ktoré "neprávnik" nepostrehne. Minimálne si nechajte zmluvu skontrolovať advokátom / právnikom.
3. Vzor zmluvy z internetu právne neošetrí všetky situácie, ktoré môžu nastať a ktoré neskôr môžu spôsobiť i problémy. Zabezpečte sa pred tým, aby ste podpisom vyplneného vzoru zmluvy z internetu neprišli o svoje peniaze. Kontrola zmluvy u advokáta Vám môže ušetriť veľa peňazí v prípade, ak by nastal pri prevode vlastníctva k nehnuteľnosti problém.
4. Vzor zmluvy z internetu Vás neochráni pred podvodníkmi. Pokiaľ Vám zmluvu predloží druhá strana, radšej si ju nechajte skontrolovať u advokáta.

Skutočný prípad: Zmluvy na časti pozemkov súdy posúdili ako neplatné, lebo ich text nesedel s geometrickým plánom, a kupujúci so žalobou o vlastníctvo neuspel. Tento a ďalšie štyri prípady z Najvyššieho súdu ukazujú, prečo sa oplatí dať zmluvu skontrolovať vopred.

Koľko stojí vypracovanie kúpno-predajnej zmluvy advokátom?

Kontaktujte nás prostredníctvom e-mailu a my Vám oznámime cenu za túto právnu pomoc. Vo svojom e-maile uveďte, čo je predmetom prevodu (konkrétnejšie údaje), koľko je účastníkov zmluvy a či ste kupujúci alebo predávajúci.

Poskytujeme v súvislosti s prevodmi nehnuteľností nasledovné služby:

• online právne poradenstvo,
• kontrola zmluvy advokátom,
• vypracovanie zmluvy o prevode vlastníctva

Prostredníctvom emailu Vám oznámime, koľko by stálo vypracovanie kúpno-predajnej zmluvy, darovacej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode vlastníctva advokátom.

Všetko o prevode nehnuteľností kúpno-predajnou zmluvou

Kúpna zmluva (kúpno-predajná zmluva) k nehnuteľnosti

Z najviac používaných spôsobov nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam Vám predstavíme kúpnu zmluvu.

Zákon stanovuje pre kúpnu zmluvu k nehnuteľnostiam písomnú formu, pričom pri kúpnej zmluve je potrebné vychádzať najmä z Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.).

Náležitosti kúpno-predajnej zmluvy:

• presná a jasná identifikácia nehnuteľnosti
• dohodnutá kúpna cena
• zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho, kupujúceho)
• úprava ich vzájomných práv a vzájomných povinností.

Ak prevádzate byt alebo nebytový priestor v bytovom dome je nutné vychádzať z ustanovení zákona 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Zákon presne špecifikuje náležitosti a spôsob označenia nehnuteľnosti. Prílohou kúpno-predajnej zmluvy je vyhlásenie, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Príprava kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti je často náročná, preto je vhodné požiadať o jej vyhotovenie advokáta (právnika).

Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku prevodu vlastníckeho práva podceňovať. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stanú obeťami podvodníkov. Toto riziko môžete minimalizovať tým, že sa pri uzatváraní zmluvy obrátite na advokáta.

Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže vzniknúť iba vkladom do katastra nehnuteľností. Rozhodnutie o vklade, ktorým bol povolený vklad musí byť právoplatné.

Návrh na vklad podľa zákona č. 162/1995 Z.z. Katastrálny zákon sa podáva vždy písomne a obsahuje:

• meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu,
• označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný,
• označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony.

Prílohou k návrhu na vklad je kúpno-predajná zmluva alebo iná zmluva o prevode v dvoch vyhotoveniach.

Ak zmluvu nepodá za Vás advokát spolu s autorizačnou doložkou správa katastra bude skúmať kúpno-predajnú zmluvu z hľadiska, či:

• obsahuje podstatné náležitosti zmluvy,
• je úkon urobený v predpísanej forme,
• je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
• sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné,
• zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené,
• zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

Ak podáte návrh sami správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní (niekedy sa stáva že lehota sa predĺži aj o niekoľko mesiacov, práve z dôvodu nekvalifikovaného vypracovania zmluvy). Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, správa katastra rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.

Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatenia príslušného správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad pri zaplatení vyššieho správneho poplatku, ktorý je 300 € (pri elektronickom podaní 150 €).

Správne poplatky pri zápise kúpno-predajnej zmluvy

Bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti za návrh na vklad zaplatíte správny poplatok 100 € (pri elektronickom podaní 50 €). Ak požiadate o urýchlené konanie s vkladom do 15 dní zaplatíte 300 € (pri elektronickom podaní 150 €).

Návrh na vklad možno podať aj elektronicky s kvalifikovaným elektronickým podpisom; správny poplatok je vtedy 50 € namiesto 100 € a pri urýchlenom konaní do 15 dní 150 € namiesto 300 €.

Ďalšie povinnosti pri kúpno-predajnej zmluve

V súvislosti s kúpno-predajnou zmluvou ako i inými zmluvami nesmiete zabúdať na daňové povinnosti. Upozorňujeme, že daň z prevodu a prechodu práva k nehnuteľnosti bola zrušená. Avšak stále platí povinnosť zaplatiť daň z príjmu a daň z nehnuteľností. V našej online právnej poradni Vám radi pomôžeme a poradíme. Pred podpisom zmluvy môžete využiť aj kontrolu zmluvy advokátom.

Súvisiace články

• Vzory zmlúv zadarmo
• Kontrola kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
• Kúpna zmluva na rodinný dom
• Kúpna zmluva na pozemok

Chcete mať istotu ešte pred podpisom? Nahrajte zmluvu a cenu kontroly advokátom uvidíte hneď.