Dodatok ku kúpnej zmluve na nehnuteľnosť: kedy stačí a ako ho urobiť

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

V takom prípade spravidla stačí dodatok ku kúpnej zmluve, novú zmluvu podpisovať netreba. Dodatok musí byť písomný, má presne uviesť, ktoré ustanovenie sa opravuje a ako znie po oprave, a podpíšu ho všetci účastníci; podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený rovnako ako na zmluve. Katastru ho treba predložiť v lehote z rozhodnutia o prerušení konania, inak hrozí zastavenie konania alebo zamietnutie vkladu a poplatok sa nevracia. Nová zmluva je potrebná, až keď sa mení účastník alebo predmet prevodu. Podrobnosti rozoberám v článku vyššie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Lehotu je najbezpečnejšie predĺžiť dodatkom ešte pred jej uplynutím; po ňom odporúčam nespoliehať sa na jednoduchý dodatok, ale dohodnúť sa nanovo a určito. Ak obaja stále chcete byt previesť, nič vám nebráni uzavrieť kúpnu zmluvu hneď, ako to bude možné – na to dodatok nepotrebujete. Ak potrebujete ďalší čas, uzavrite písomnú dohodu, v ktorej výslovne potvrdíte, že záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu trvá, určíte novú lehotu a zopakujete podstatné náležitosti budúcej zmluvy, najmä presné označenie bytu a kúpnu cenu. Upravte v nej aj zálohu, ak bola zaplatená, a zmluvné pokuty, aby nebolo sporné, či platia aj v novej lehote. Pamätajte, že ak druhá strana po uplynutí dohodnutej doby odmietne kúpnu zmluvu uzavrieť, možno sa jej uzavretia domáhať na súde len do jedného roka. Novú lehotu si pri dedičskom konaní nastavte s dostatočnou rezervou.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Závisí to od toho, v akej fáze prevod je. Ak ste návrh na vklad ešte nepodali, chýbajúcu parcelu možno doplniť dodatkom podpísaným všetkými účastníkmi s osvedčeným podpisom predávajúceho, prípadne podpísať nové úplné znenie zmluvy; upraviť treba aj to, či a ako sa mení kúpna cena. Ak už bol vklad povolený, dodatok nepomôže: na zabudnutú parcelu treba uzavrieť samostatnú zmluvu a podať nový návrh na vklad s novým poplatkom. Ak konanie o vklade ešte beží, postup si vopred overte na príslušnom katastrálnom odbore, pretože úrad rozhoduje o návrhu tak, ako bol podaný; bezpečnejšou cestou býva samostatná zmluva na chýbajúcu parcelu. V každom prípade si najprv na liste vlastníctva overte, či parcela patrí predávajúcemu a či na nej neviaznu ťarchy alebo podiely iných osôb. Konať treba rýchlo, kým je predávajúci ochotný spolupracovať.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Odmietnuť môže, pretože dodatok je dohoda a bez súhlasu všetkých účastníkov nevznikne. Či tým zároveň poruší zmluvu, závisí od jej znenia. Dobre napísaná kúpna zmluva obsahuje záväzok oboch strán poskytnúť si súčinnosť pri odstraňovaní nedostatkov, ktoré vytkne kataster, vrátane podpisu dodatku v určenej lehote, a často aj zmluvnú pokutu za jeho porušenie. Ak taký záväzok vo vašej zmluve je, vyzvite kupujúceho písomne, aby dodatok podpísal, a upozornite ho na následky; pri odmietnutí môžete uplatniť pokutu, náhradu škody alebo odstúpiť od zmluvy, ak to zmluva umožňuje. Ak zmluva o súčinnosti mlčí, vaše postavenie je slabšie a spor o to, či bol kupujúci povinný opravu podpísať, by musel rozhodnúť súd. Rátajte s tým, že lehota katastra medzitým plynie a pri jej zmeškaní sa konanie skončí bez povolenia vkladu. Ak už bola zaplatená časť ceny, treba riešiť aj jej vrátenie.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Dodatok môže predávajúci podpísať aj v zahraničí, jeho podpis však musí byť úradne osvedčený, takže sken ani podpis poslaný e-mailom nestačí. V praxi sú dve cesty. Prvou je, že predávajúci podpíše dodatok na zastupiteľskom úrade Slovenskej republiky alebo pred miestnym notárom a originál pošle poštou či kuriérom; pri osvedčení zahraničným notárom treba podľa krajiny počítať aj s vyšším overením listiny a s úradným prekladom osvedčovacej doložky. Druhou cestou je plnomocenstvo: predávajúci splnomocní osobu na Slovensku, aby dodatok podpísala za neho. Aj na plnomocenstve musí byť jeho podpis osvedčený a malo by presne označiť zmluvu a úkon, na ktorý sa vzťahuje. Splnomocnencom by nemala byť druhá zmluvná strana, pretože ich záujmy môžu byť v rozpore. Pri dlhšom pobyte v zahraničí sa oplatí pripraviť také plnomocenstvo už pri podpise zmluvy.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Odpoveď advokáta na kontrolu zmluvy

Ak nedostatok v lehote neodstránite, hrozí zastavenie konania alebo zamietnutie vkladu a zaplatený správny poplatok sa nevracia. Vlastnícke právo na kupujúceho neprejde, kým vklad nie je povolený. Odporúčam preto konať ešte pred uplynutím lehoty: písomne požiadajte katastrálny odbor o jej predĺženie a uveďte dôvod, pre ktorý dodatok nemožno predložiť včas. Na predĺženie nie je právny nárok, vážny a doložený dôvod však zvyšuje šancu, že úrad žiadosti vyhovie. Overte si tiež, či by notár po dohode neosvedčil podpis priamo v nemocnici, prípadne či účastník nemôže udeliť plnomocenstvo s osvedčeným podpisom. Ak konanie napriek tomu skončí neúspešne, po oprave zmluvy možno podať nový návrh na vklad, treba však znova zaplatiť poplatok – 100 € pri listinnom a 50 € pri elektronickom podaní. Skontrolujte aj lehoty v zmluve a v úverovej dokumentácii, ktoré sa viažu na povolenie vkladu.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát